KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Doppelhaushälfte · Bj. 2001 · vermietet

Zum Aufruf kommt eine zweigeschossige, voll unterkellerte Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss und integrierter Garage in 51766 Engelskirchen-Loope (Lüdenbacher Weg 24). Die Immobilie wurde im Jahr 2001 in Massivbauweise auf einem 206 m² großen Hanggrundstück errichtet und verfügt über rund 111 m² Wohnfläche. Das Objekt ist seit Anfang 2019 fremdvermietet. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 296.000,00 € (Stichtag: 27.01.2026). Es konnte lediglich eine Außenbesichtigung stattfinden, der bauliche Zustand wird augenscheinlich als gut mit geringem Renovierungsbedarf und kleineren Mängeln eingestuft.

Biet-Score

Ausgeglichen · 56 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich sowohl für Kapitalanleger auf der Suche nach solider Wohnsubstanz im Einzugsgebiet von Köln als auch perspektivisch für Eigennutzer. Da der Gutachter das Hausinnere nicht besichtigen konnte und der Zustand auf telefonischen Angaben des Mieters beruht, sollten Bietinteressenten entsprechende Sicherheitsabschläge für unentdeckte Innenmängel einkalkulieren. Bei einem Verkehrswert von 296.000,00 € (rund 2.667 €/m² Wohnfläche) bietet das Objekt bei planmäßigen Geboten eine interessante Einstiegsmöglichkeit mit überschaubarem sichtbarem Sanierungsaufwand.

Chancen

7

Gepflegter Gesamteindruck des Gebäudes mit augenscheinlich gutem Erhaltungszustand.

Risiken

6

Bestehendes Mietverhältnis schränkt die kurzfristige Eigennutzung ein und birgt Mietausfallrisiken.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens ist eine im Jahr 2001 in Massivbauweise errichtete Doppelhaushälfte nebst integrierter Garage auf dem 206 m² großen Flurstück 326 der Gemarkung Unter-Engelskirchen. Die Immobilie befindet sich am Lüdenbacher Weg 24 im Ortsteil Loope der Gemeinde Engelskirchen. Die Lage zeichnet sich durch eine reine Wohnbebauung in einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße aus. Das Grundstück weist eine deutliche Hanglage auf, wobei der Garten nach Norden ansteigt. Das Stadtzentrum von Engelskirchen liegt etwa 4,0 km entfernt, Köln ist über die Autobahn A 4 in rund 35 km erreichbar. Das Wohnhaus ist zweigeschossig aufgebaut, voll unterkellert (teilweise oberirdisch) und besitzt ein ausgebautes Pultdachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt rund 111 m², die Brutto-Grundfläche liegt bei circa 223 m². Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss Diele, Küche, Wohnzimmer, ein Kinderzimmer und ein Gäste-WC sowie im Obergeschoss Flur, Elternschlafzimmer, ein weiteres Kinderzimmer und ein Badezimmer mit Wanne und Dusche. Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgen über eine Gas-Zentralheizung. Der allgemeine Bauzustand wird als gut bezeichnet. Festgestellte Mängel betreffen witterungsbedingte Farbschäden an Dachüberständen (5.000 €), ein schadhaftes Dachflächenfenster (1.000 €) sowie eine defekte Klingelanlage (200 €). In rechtlicher Hinsicht besteht in Abteilung II des Grundbuchs eine Grunddienstbarkeit (Kanalleitungsrecht) für das Flurstück 323. Das Baulastenverzeichnis weist keine wertbeeinflussenden Eintragungen auf; Denkmalschutz besteht nicht. Das Objekt ist laut Auskunft nicht im Altlastenkataster verzeichnet. Ein wesentliches Risiko für Erwerber resultiert aus dem Umstand, dass dem Sachverständigen der Zutritt verwehrt bzw. nicht ermöglicht wurde; die Angaben zur Innenausstattung beruhen auf einer telefonischen Befragung des Mieters. Das Anwesen ist seit Anfang 2019 vermietet. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 27.01.2026 im kombinierten Verfahren aus Sachwert (293.000 €) und Ertragswert (299.000 €) auf 296.000,00 € festgesetzt. Dies entspricht einem relativen Wert von 2.666,67 € je Quadratmeter Wohnfläche. Aufgrund des ungesicherten Innenzustands und der bestehenden Vermietung sollten Bietinteressenten Rücklagen für Mieterkommunikation und etwaige Innenmodernisierungen bereithalten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück (Doppelhaushälfte mit einer Wohnfläche von ca. 111 qm) in Engelskirchen Loope, Lüdenbacher Weg 24, nebst integrierter Garage. Die Doppelhaushälfte ist im Jahre 2001 zweigeschossig errrichtet, unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Es handelt sich um einen Massivbau.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen Deckseite, Bekanntmachung und ein vollständiges Verkehrswertgutachten aus März 2026 vor. Die Wertermittlung ist methodisch detailliert und schlüssig ausgearbeitet.
Nur Außenbesichtigung möglich — der Innenzustand stützt sich ausschließlich auf Angaben des Mieters und Annahmen des Sachverständigen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0068 K 0035/2025
Amtsgericht: Gummersbach
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 17.12.2026 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Doppelhaushälfte
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 2001

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 296.000 €
Wohnfläche: 111 m²
Grundstücksfläche: 206 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 206 m²
Bodenrichtwert: 180 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 37.080 €206 m² × 180 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Lüdenbacher Weg
Hausnummer: 24
PLZ: 51766
Ort: Engelskirchen
Stadtteil: Loope

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.667 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 111 m² Wohnfläche · Baujahr 2001 · Zustand durchschnittlich

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.844 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	1.709 – 2.561 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+45 % über dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.844 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.709 – 2.561 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +45 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2001Gruppe 1997
Zustand: hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 111 m²Gruppe 168 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,22 – 7,34 €/m² im Monat, typisch 7,00 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,0 km entfernt (Loope) — 2.762 €/m², durchschnittlich, 102 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Burghof, Hohkeppel	Einfamilienhaus	1900	160 m²	sanierungsbedürftig	127.000 €	794 €	25.11.2026	4,0 km
Im Kellerfeld, Wahlscheid	Garage, Reihenhaus	1969	112 m²	unbewertet	137.000 €	1.223 €	11.01.2027	10,0 km
Eckenhagener Straße, Derschlag	Zweifamilienhaus, mit seperatem Garagengebäude	2015	367 m²	gepflegt	625.000 €	1.703 €	21.01.2027	19,0 km
Wolfsiepen, Wipperfürth	Einfamilienhaus	—	190 m²	unbewertet	328.000 €	1.726 €	29.04.2026	unbekannt
Stentenbergstraße, Bergneustadt	Einfamilienhaus	1954	176 m²	sanierungsbedürftig	320.000 €	1.818 €	01.10.2026	20,0 km
Im Siebenborn, Wipperfürth	Doppelhaushälfte	1997	178 m²	sanierungsbedürftig	333.000 €	1.871 €	13.01.2027	15,0 km
Eibachstraße, Lindlar	Einfamilienhaus	—	118 m²	unbewertet	265.000 €	2.246 €	27.05.2026	unbekannt
Unterbüchel, Loope	unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus	—	102 m²	durchschnittlich	281.700 €	2.762 €	22.10.2026	1,0 km
Zum Kalkofen, Hartegasse	Einfamilienhaus	2021	176 m²	gepflegt	505.000 €	2.862 €	26.08.2026	10,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16

Bodenrichtwert: 180 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 206 m²
Anteiliger Bodenwert: 37.080 €
Verkehrswert: 296.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 7,98
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 258.920 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert37.080 €

Gebäude / Wohnung258.920 €

Verkehrswert296.000 €

Zone: 822923

Rechenweg

Flächenanteil: 206 m² Gesamtgrundstück = 206 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 206 m² × 180 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.437 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.437 €/m² / 180 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 296.000 € − 37.080 € = 258.920 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Oberbergischer Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart