ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Herten, Nordrhein-Westfalen

Bei der Liegenschaft handelt es sich um eine im Ursprungsjahr ca. 1912 in Massivbauweise errichtete, einseitig angebaute Einfamiliendoppelhaushälfte in 45701 Herten-Scherlebeck, Ilsenstraße 4. Das Objekt ist eingeschossig ausgeführt, voll unterkellert, verfügt über ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss sowie einen nicht unterkellerten, eingeschossigen Anbau. Das Grundstück umfasst 366 m² in ebener Lage und weist eine zweiseitige Straßenfront auf. Die Wohnfläche beläuft sich laut Aufmaß auf rund 76 m² zuzüglich Keller und Nebennutzflächen. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine ruhige Anliegerstraße in einer mäßigen bis durchschnittlichen Wohngegend mit guter überörtlicher Anbindung an die Autobahnen A 43 und A 2 aus. Das Wohnhaus befindet sich in einem sehr vernachlässigten, überwiegend entkernten Rohbauzustand und steht seit längerer Zeit leer und ungeheizt. Wesentliche Ausbaugewerke wie Oberböden, Wand- und Deckenverkleidungen sowie Innentüren fehlen weitgehend. Die Haustechnik (Elektro, Gasheizung, Sanitär) ist renovierungs- bzw. erneuerungsbedürftig und ungeprüft. Am Dachstuhl über dem Hauseingangsbereich liegen erhebliche Feuchtigkeits- und Fäulnisschäden vor; ein Befall durch holzzerstörende Pilze kann nicht ausgeschlossen werden. Auf dem rückwärtigen Grundstücksteil befindet sich zudem ein nach einem Brand einsturzgefährdetes Gartenhaus, dessen fachgerechter Abriss geboten ist. Der Sachverständige veranschlagt den Instandhaltungsaufwand zur Wiederherstellung einer einfachen Nutzung auf rund 60.000 € ohne Obligo. Rechtlich sind die Verhältnisse weitgehend übersichtlich: Es bestehen keine Baulasten, keine Denkmalschutzauflagen und kein Eintrag im Altlastenkataster. Das Grundbuch weist in Abteilung II neben dem Versteigerungsvermerk keine fortbestehenden Belastungen auf. Die Erschließungsbeiträge nach Baugesetzbuch sind abgegolten, künftige Maßnahmen könnten jedoch KAG-Beiträge auslösen. Das Grundstück liegt über dem stillgelegten Steinkohlebergwerksfeld Schlägel & Eisen; bergbauliche Einwirkungen gelten laut Bezirksregierung Arnsberg als abgeklungen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 90.000 €, gestützt auf ein kombiniertes Bewertungsverfahren aus Sachwert (86.000 €) und modifiziertem Liquidationswert (96.000 €). Für Kapitalanleger ohne eigenes Handwerker-Netzwerk ist das Objekt aufgrund des hohen Fertigstellungsrisikos kaum kalkulierbar, bietet für spezialisierte Sanierer jedoch Potenzial zur Neugestaltung zu moderaten Einstiegskosten.