ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Gronau, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine im Jahr 1952 in Massivbauweise errichtete Doppelhaushälfte (rechter Teil) auf den Flurstücken 1305 und 1341 mit einer Gesamtaußengröße von 406 m² an der Kaiserstiege 106 in 48599 Gronau. Die Lage am Rande des Gronauer Stadtkerns ist durch eine gemischte Wohn- und Gewerbeumgebung an einer belebten innerörtlichen Verkehrsstraße geprägt. Kommunale Einrichtungen sowie Nahversorger sind fußläufig oder in wenigen Minuten erreichbar; über die B 54 besteht in ca. 10 km Anschluss an die A 31 (Auffahrt Ochtrup). Das Hauptgebäude bietet eine Wohnfläche von insgesamt ca. 100 m² (Erdgeschoss ca. 70 m², Dachgeschoss ca. 30 m²). Das Dachgeschoss wurde 1957 zu Wohnzwecken ausgebaut; ein damaliges Ladenlokal wurde in Wohnraum rückgebaut. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist dem Alter entsprechend und weist eine Vernachlässigung der laufenden Bauunterhaltung auf. Im Erdgeschoss finden augenscheinlich Sanierungsarbeiten statt. Zu den festgestellten Mängeln zählen Feuchte-/Putzschäden an der Fassade, Schäden an der Dachgaube, eine fehlende Glasscheibe am Badezimmerfenster sowie eine mutmaßlich defekte Gastherme. Energetische Schutzmaßnahmen nach aktuellen Standards (EnEV/GEG) fehlen weitgehend. Ein gravierendes Risiko stellt der Umstand dar, dass der Gutachter das Objekt nicht von innen besichtigen konnte, da zu zwei Terminen niemand öffnete. Für Sachmängel, die über die normale Alterswertminderung hinausgehen, wurde im Sachwertverfahren ein pauschaler Abschlag von 10.000 € vorgenommen. Rechtlich und grundbuchlich ist das Objekt in Abteilung II lastenfrei; auch das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Jedoch birgt die Grundstückssituation erhebliche Konfliktpotenziale: Das rückwärtige Flurstück 1341 (42 m²) ist gefangen, besitzt keine Anbindung an den öffentlichen Verkehrsraum und wird anscheinend durch den Nachbarn genutzt. An der östlichen Grundstücksgrenze steht zudem ein Nebengebäude, das ausschließlich vom Nachbargrundstück erreichbar ist und als unrechtmäßige Grenzbebauung eingestuft wird. Zudem stimmen die örtlichen Gegebenheiten nicht mit den genehmigten Bauakten überein, was eine nachträgliche baurechtliche Legalisierung erforderlich machen dürfte. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Ahaus gestützt auf das Sachwertverfahren auf 142.000 € festgesetzt (Flurstück 1305: 136.960 €, Flurstück 1341: 5.040 €). Die Liegenschaft birgt wegen des unbekannten Innenzustands, der baurechtlichen Unklarheiten und der nachbarschaftlichen Spannungsfelder signifikante Risiken, eröffnet jedoch bei entsprechendem Sanierungsnachlass Potenzial zur Neupositionierung.