ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Warendorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Außenbereich der westfälischen Stadt Warendorf in der Bauerschaft Velsen (Velsen 48, Olden Hoff), rund 5 km nordwestlich des Stadtkerns. Das insgesamt 17.112 m² große Grundstück ist geprägt von einer gemischten Hof- und Gartenfläche (ca. 3.993 m²) sowie einer Ackerlandfläche von 13.119 m². Die Umgebung ist landwirtschaftlich geprägt, Infrastruktureinrichtungen liegen überdurchschnittlich weit entfernt. Die Erschließung erfolgt über einen Wirtschaftsweg; ein Schmutzwasseranschluss ist vorhanden, ein öffentlicher Trinkwasseranschluss fehlt jedoch, sodass die Wasserversorgung über einen Hausbrunnen sichergestellt wird. Der bauliche Bestand umfasst ein Wohnhaus massiver Bauart mit Erdgeschoss, Obergeschoss und unvollständig ausgebautem Dachgeschoss (ca. 199 m² Wohnfläche, BGF ca. 422 m²), ein angebautes Stallgebäude sowie eine separate Scheune, eine hölzerne Remise und einen ehemaligen Hühnerstall. Das Ursprungsbaujahr sämtlicher Gebäude ist unbekannt und wird auf über 100 Jahre geschätzt. Am Wohnhaus erfolgten Anfang der 1990er Jahre der Ausbau des Obergeschosses sowie die Erneuerung der Heizung; das Bad im Erdgeschoss stammt aus ca. 2006. Es liegt ein beträchtlicher Sanierungsstau vor: Die Ölheizung ist über 30 Jahre alt, die Gebäudehülle ist ungedämmt, es zeigen sich Feuchtigkeitsschäden und die Dacheindeckungen bestehen überwiegend aus vermutlich asbesthaltigen Faserzementplatten. Die Nebengebäude sind bis auf das Stallgebäude wirtschaftlich abgängig. Rechtlich unterliegt das Grundstück als Außenbereichsfläche den engen Vorgaben des § 35 BauGB, was wesentliche bauliche Erweiterungen oder Umnutzungen ohne landwirtschaftlichen Bezug stark limitiert. Weder bei der Stadt Warendorf noch bei der Eigentümerin existieren Bauakten oder Genehmigungsunterlagen. Baulasten und Altlasten sind laut Behördenauskünften nicht verzeichnet. Auf dem Grundstück und im Straßenraum existieren grenzüberschreitende Mitnutzungen. Das Wohnhaus wird durch die Eigentümerin selbst genutzt, während die Ackerfläche für jährlich 1.000 €/ha verpachtet war. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 370.000 € entfällt der Großteil des Wertes auf den reinen Bodenwert (318.000 €). Für Kapitalanleger ist das Objekt aufgrund des hohen Sanierungsbedarfs und der fehlenden regulären Wohnungsmieterträge kaum rentierlich. Für Eigennutzer bietet die Liegenschaft jedoch beträchtliche Freiräume, sofern das erhebliche Kostenrisiko für Altlastenentsorgung, Brunneninstandhaltung und Gebäudesanierung von Beginn an eingeplant wird.