ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gevelsberg, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens ist der 57/1.120 Miteigentumsanteil an dem 2.366 m² großen Grundstück Flur 7, Flurstücke 210 und 211, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 6 im Dachgeschoss rechts nebst zwei Kellerräumen und einem Spitzbodenabstellraum in der Clemens-Bertram-Straße 45 in 58285 Gevelsberg. Die Gesamtanlage besteht aus drei freistehenden Mehrfamilienhäusern (Hausnummern 45, 47 und 49) mit insgesamt 18 Wohneinheiten und Garagen, die ohne rechtliche Untergemeinschaften gemeinsam verwaltet werden. Das Bewertungsobjekt liegt in einem allgemeinen Wohngebiet im Ortsteil Frielinghausen in ruhiger, ebener Lage; eine Bushaltestelle befindet sich in ca. 250 m Entfernung, das Stadtzentrum ist ca. 2,0 km entfernt. Das Gebäude wurde 1960 in Massivbauweise errichtet. Die Wohnung weist eine Wohnfläche von ca. 52 m² auf, verteilt auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Diele und Badezimmer. Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgen über eine 2014 installierte Gasetagenheizung. Insgesamt befindet sich das Sondereigentum in einem überalterten, sehr einfachen und renovierungsbedürftigen Zustand, der nicht mehr dem heutigen Wohnstandard entspricht. Die Fotodokumentation belegt zudem erhebliche Ablagerungen von Gegenständen im zugeordneten Spitzbodenraum sowie Modernisierungsbedarf an Böden, Wänden und Sanitäreinrichtungen. Rechtlich bestehen laut Grundbuch und Baulastenverzeichnis keine wertmindernden Fremdrechte, Dienstbarkeiten oder Baulasten; das Objekt ist im Altlastenkataster nicht verzeichnet. Zu beachten ist jedoch, dass für die Wohnung zum 31.12.2024 Hausgeldrückstände in Höhe von 4.935,21 € verzeichnet waren. Zudem konnte einer der beiden zur Wohnung gehörenden Kellerräume im Ortstermin nicht besichtigt werden, da unklar war, wer diesen derzeit nutzt. Die Instandhaltungsrücklage der Gesamteigentümergemeinschaft belief sich zum Jahresende 2024 auf 59.961,65 €. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 03.03.2026 auf 55.400 € festgesetzt, was einem relativen Wert von 1.065 € je Quadratmeter Wohnfläche entspricht. Das Gutachten ermittelte diesen Betrag primär im Vergleichswertverfahren (55.400 €) und stützte das Ergebnis durch ein Ertragswertverfahren (58.200 €). Für Bietinteressenten bietet das Objekt eine günstige Einstiegsmöglichkeit, verlangt jedoch eine sorgfältige finanzielle Vorausschau hinsichtlich der fälligen Renovierungs- und Entrümpelungskosten sowie Klärung der WEG-Verbindlichkeiten.