ZwangsversteigerungReihenhaus in Übach-Palenberg, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1994 errichtetes, voll unterkellertes Reihenendhaus nebst angebauter Massivgarage, Gartenhaus und Holzpavillon in 52531 Übach-Palenberg, Ortsteil Palenberg. Das Gebäude bietet auf zwei Vollgeschossen sowie dem ausgebauten Studiogeschoss im Dachraum eine Wohnfläche von rund 115 m² sowie ca. 71 m² Zubehör- und Nutzflächen. Das Grundstück umfasst 336 m² und ist als unregelmäßig geschnittenes Zweifrontengrundstück in Hanglage an einer Straßenkreuzung situiert. Die Makrolage im Kreis Heinsberg zeichnet sich durch gute Pendleranbindungen über den örtlichen Bahnhof nach Aachen und Düsseldorf aus; die unmittelbare Mikrolage wird durch eine nahe Ortsdurchgangsstraße und einen betrieblichen Mitarbeiterparkplatz mit zeitweisen Lärmimmissionen beeinflusst. Der äußere bauliche Zustand des in Massivbauweise mit Ziegelsteinverblendmauerwerk erstellten Gebäudes präsentiert sich gepflegt und baujahrestypisch. Da der Sachverständigen trotz Ankündigung kein Zutritt gewährt wurde, konnte der bauliche und ausstattungstechnische Innenzustand nicht untersucht werden. Entsprechend wurde die Funktionsfähigkeit der Haustechnik, darunter die Öl-Zentralheizung aus dem Baujahr 1994 mit 2.500 l Tankvolumen, lediglich unterstellt. Besondere Ausstattungen umfassen Kunststofffenster mit Zweischeibenverglasung und innenliegenden Sprossen sowie Schleppdachgauben. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der verfahrensgegenständliche Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten oder Altlastenverdachtsflächen sind nicht verzeichnet. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets 'Palenberg', welches als vereinfachtes Verfahren geführt wird. Aufgrund der Lage über stillgelegten Steinkohle- und Braunkohlebergwerksfeldern wurden bergrechtliche Auskünfte eingeholt; akute Bergschadensgefahren werden behördlich und seitens der Betreiber ausgeschlossen. Der Verkehrswert wurde sachverständig im Sachwertverfahren (gestützt durch das Vergleichswertverfahren) ermittelt und auf 253.000 € festgesetzt. Hierbei wurde wegen des fehlenden Innenzugangs ein kalkulatorischer Sicherheitsabschlag in Höhe von 39.400 € (ca. 14 % des vorläufigen Sachwerts) abgezogen. Für Erwerber bietet das Objekt Substanzpotenzial, bedingt jedoch angesichts der unbekannten Innenraumverhältnisse und des Alters der Haustechnik eine konservative Risikoeinpreisung.