KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1925 · leerstehend

Versteigert wird ein freistehendes, teilweise unterkellertes Einfamilienhaus auf einem 2.033 m² großen Grundstück am Bockhorster Landweg 6 in Versmold-Bockhorst. Das Gebäude stammt ursprünglich aus dem Jahr 1925 und wurde 1975 erweitert; es weist rund 174 m² Wohnfläche sowie zwei Garagen und einen alten Stall auf. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt, weshalb der Gutachter einen pauschalen Sicherheitsabschlag vorgenommen hat. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 367.000 €, wovon mit 305.000 € rund 83 % allein auf den Bodenwert entfallen. Das weitläufige Grundstück bietet nach gutachterlicher Einschätzung Potenzial für eine Teilung und Neubebauung.

Biet-Score

Vorsicht · 47 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vor allem für Bauträger, Projektentwickler oder risikobereite Eigennutzer, die das erhebliche Flächenpotenzial heben können. Da eine Innenbesichtigung nicht stattfand und der Gebäudebestand massiv modernisierungsbedürftig sowie architektonisch ungünstig aufgeteilt ist, sollte vor Gebotsabgabe ein vollständiger Rückbau zugunsten einer Neuparzellierung kalkuliert werden. Die solide Bodenwertbasis minimiert das Substanzrisiko, erfordert jedoch entsprechende Vorprüfungen hinsichtlich der Realisierbarkeit von Teilungsverkäufen.

Chancen

5

Erschließungsanlagen sind laut Auskunft der Stadtverwaltung endgültig hergestellt und abgerechnet; keine offenen Erschließungsbeiträge.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, geringfügig unterkellertes Einfamilienhaus mit zwei Pkw-Garagen im Anbau, einem alten Stallgebäude sowie einem Gartenhaus auf einem 2.033 m² großen Eckgrundstück im Bockhorster Landweg 6 in 33775 Versmold (Ortsteil Bockhorst). Das Ursprungsgebäude wurde 1925 errichtet und letztmals 1975 umgebaut. Die Wohnfläche beträgt ca. 174 m² (ca. 117 m² im Erdgeschoss und ca. 57 m² im ausgebauten Dachgeschoss). Der Ortsteil Bockhorst weist eine ländlich geprägte Struktur mit mittelguter Wohnlage auf; Nahversorgungseinrichtungen befinden sich überwiegend im Versmolder Zentrum. Das Wohnhaus befindet sich in einem sichtlich vernachlässigten Erhaltungszustand und entspricht energetisch nicht mehr zeitgemäßen Standards. Da der Sachverständige keinen Zutritt zum Gebäudeinneren erhielt, beruhen sämtliche Angaben zur Ausstattung auf der städtischen Bauakte und Außenbeobachtungen. Sichtbar sind unter anderem ein abgängiger Schornsteinkopf, Fassadenrisse sowie unvollendete Sanierungsansätze. Der Gutachter brachte wegen der unvorteilhaften Grundrissgestaltung einen Abschlag von 10 % sowie einen Sicherheitsabschlag von 25.000 € für den unbekannten Innenzustand in Ansatz. Grundbuchlich sind in Abteilung II zwei historische Kanalrechte für die Stadt Versmold eingetragen, die nach städtischer Auskunft jedoch baulich nicht umgesetzt wurden und wertneutral bleiben. Baulasten bestehen nicht, und Erschließungsbeiträge fallen nicht mehr an. Das Altlastenkataster verzeichnet keine Einträge. Laut Hochwasser-App-NRW liegt eine hohe Gefährdung durch Starkregen vor. Das Anwesen steht laut Gutachten augenscheinlich leer. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 367.000 € und einem ausgewiesenen Bodenwert von 305.000 € entfallen gut 83 % des Gesamtwertes auf das Grundstück. Eine wirtschaftliche Sanierung des Altbestands ist fraglich; Investoren sollten primär den Rückbau und eine Neubebauung mit Parzellierung in zwei bis drei Bauplätze prüfen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten des Sachverständigen handelt es sich um ein freistehendes, geringfügig unterkellertes Einfamilienhaus mit 2 Pkw-Garagen, einem alten Stallgebäude und einem einfachen Gartenhaus. Lage: Bockhorster Landweg 6, 33775 Versmold Baujahr: Ursprungsbaujahr: 1925; zuletzt umgebaut: 1975 Wohnfläche: insgesamt ca. 174 qm ( EG: ca. 117 qm; DG: ca. 57 qm ) Grundstücksgröße: 2.033 qm

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Wertgutachten mit Stichtag 21.04.2026, amtlicher Bekanntmachung und Bietermerkblatt. Wesentliche Unsicherheit besteht durch die gänzlich unterbliebene Innenbesichtigung.
Nur Außenbesichtigung durchgeführt; der bauliche Zustand im Gebäudeinneren und die Funktionsfähigkeit der Installationen sind unbelegt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0010 K 0001/2026
Amtsgericht: Halle
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 19.03.2027 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1925

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 367.000 €
Wohnfläche: 174 m²
Grundstücksfläche: 2.033 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 2.033 m²
Bodenrichtwert: 150 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 304.950 €2.033 m² × 150 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Bockhorster Landweg
Hausnummer: 6
PLZ: 33775
Ort: Versmold
Stadtteil: Bockhorst

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 174 m² Wohnfläche · Baujahr 1925 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.109 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	1.791 – 2.208 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	0 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.109 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 1.791 – 2.208 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: 0 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 45 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1925 gegenüber typisch 1968).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1925Gruppe 1968
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 174 m²Gruppe 129 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,19 – 8,90 €/m² im Monat, typisch 7,21 €/m² · angesetzt in 606 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 7,0 km entfernt (Hörste) — 1.754 €/m², Baujahr 1996, renovierungsbedürftig / einfach, 114 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Brokheideweg, Ebbesloh	Einfamilienhaus	1900	371 m²	sanierungsbedürftig	440.038 €	1.186 €	01.10.2026	16,0 km
Stockkämper Weg, Hörste	Doppelhaushälfte	1996	114 m²	renovierungsbedürftig / einfach	200.000 €	1.754 €	15.01.2027	7,0 km
Jahnstr., Steinhagen	Reihenhaus	—	110 m²	unbewertet	197.000 €	1.791 €	15.05.2026	unbekannt
Theo-Claas-Damm, ;Harsewinkel;Marienfeld	Einfamilienhaus	—	190 m²	unbewertet	385.000 €	2.026 €	02.07.2026	unbekannt
Goethestraße, Rheda	Einfamilienhaus	1954	129 m²	renovierungsbedürftig / einfach	276.000 €	2.137 €	10.12.2026	25,0 km
Brentanostr., Herzebrock	Einfamilienhaus	1974	150 m²	sanierungsbedürftig	332.000 €	2.208 €	10.09.2026	20,0 km
Dresdner Straße, Blankenhagen	Einfamilienhaus	1968	115 m²	durchschnittlich	312.200 €	2.715 €	19.11.2026	19,0 km
Schneiderstraße, Langenberg	Doppelhaushälfte	2005	108 m²	renovierungsbedürftig / einfach	304.000 €	2.824 €	14.01.2027	35,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16 f.

Bodenrichtwert: 150 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 2.033 m²
Anteiliger Bodenwert: 304.950 €
Verkehrswert: 367.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,20
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 62.050 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16 f. · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert304.950 €

Gebäude / Wohnung62.050 €

Verkehrswert367.000 €

Zone: Wohnbauflächen Versmold (Bockhorst)

Rechenweg

Flächenanteil: 2.033 m² Gesamtgrundstück = 2.033 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 2.033 m² × 150 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 181 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 181 €/m² / 150 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 367.000 € − 304.950 € = 62.050 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Gütersloh, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart