KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1904 · leerstehend

Zur Versteigerung steht eine leerstehende Zweiraum-Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines ca. 1904 errichteten Mehrfamilienhauses in Chemnitz-Hilbersdorf. Die Wohnfläche beträgt rund 65 m² (laut Aufteilungsplan ursprünglich 68,68 m²) und umfasst zwei Zimmer, eine vergrößerte Küche, ein tagesbelichtetes Wannen- und Duschbad sowie einen hofseitigen Balkon. Zur Einheit gehören ein Kellerraum (ca. 5 m²) und das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Außenstellplatz (Nr. 7). Das Gebäude wurde um 1998/2000 umfassend modernisiert und befindet sich in einem soliden Allgemeinzustand; die Wohnung selbst weist baujahrestypische Gebrauchsspuren und leichten Renovierungsbedarf auf. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 61.000 € (relativer Verkehrswert ca. 938 €/m² Wohnfläche).

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Einheit eignet sich sowohl für Kapitalanleger zur Neuvermietung als auch für preisbewusste Eigennutzer. Durch den Leerstand kann nach überschaubaren Schönheitsreparaturen direkt eine marktübliche Vermietung erfolgen. Investoren sollten das relativ hohe monatliche Hausgeld (320,76 € ohne Rücklage) in ihrer Renditeberechnung berücksichtigen und den Denkmalschutzstatus vorab mit der Behörde klären.

Chancen

7

Balkon zur ruhigen Gebäuderückseite und funktionale Raumaufteilung mit vergrößerter Küche.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt ist eine leerstehende 2-Zimmer-Eigentumswohnung (WE Nr. 1) im Erdgeschoss eines freistehenden, unterkellerten Mehrfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss in der Florastraße 12 a im Chemnitzer Stadtteil Hilbersdorf. Das Objekt liegt rund 3 km nordöstlich des Stadtzentrums an einer Nebenstraße in einem von Wohnbebauung und Grünflächen geprägten Umfeld. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und der öffentliche Nahverkehr sind fußläufig erreichbar. Das Ursprungsgebäude wurde um 1904 erbaut und in den Jahren 1998 bis 2000 umfassend saniert. Die Wohnung umfasst eine tatsächliche Wohnfläche von ca. 65 m² (im Aufteilungsplan 68,68 m²), bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, großzügiger Wohnküche mit Zugang zum hofseitigen Balkon, Flur und einem gefliesten Tageslichtbad mit Wanne und Dusche. Die Wohnung befindet sich in einem normalen, dem Modernisierungsstand um 1998 entsprechenden Zustand mit üblichen Gebrauchsspuren. Ein Wasserschaden im Bad wurde 2024 behoben. Zur Wohnung gehören ein ca. 5 m² großer Kellerraum sowie das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz (Nr. 7). Rechtlich besteht ein Miteigentumsanteil von 69/1.000 an dem 850 m² großen Grundstück. Während die gerichtliche Bekanntmachung das Gebäude als denkmalgeschützt ausweist, verneint das Exposé einen Denkmalschutz, was vor baulichen Maßnahmen amtlich zu verifizieren ist. Das monatliche Hausgeld beträgt ab 01.01.2026 320,76 € exklusive Instandhaltungsrücklage. Laut Hausverwaltung waren Ende 2025 keine Sonderumlagen beschlossen. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 61.000 € (rd. 938 €/m²) bietet die Wohnung eine solide Einstiegsmöglichkeit in den Chemnitzer Mietwohnungsmarkt. Nach Durchführung von Maler- und Bodenbelagsarbeiten ist eine zeitnahe Vermietung zu erwarten, wobei das überdurchschnittliche Hausgeld das Mietertragspotenzial dämpft.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Zweiraumwohnung mit Balkon in einem dreigeschossigen, denkmalgeschützten MFH (DG ausgebaut, vollunterkellert, freistehend, Ecklage), Bj. um 1904, Modernisierung 1998/2000; Wohnfläche ETW Nr. 1 ca. 65 m², z.Z. der Begutachtung leerstehend

Hinweise zur Datenlage

Die Datenlage stützt sich auf die amtliche Bekanntmachung, die Deckseite sowie ein detailliertes 6-seitiges Exposé der Gutachterin nach erfolgter Innenbesichtigung am 26.03.2026.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch die Sachverständige dokumentiert; Innenfotos vorhanden.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0015 K 0320/2025
Amtsgericht: Chemnitz
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Sparkasse Muldental (Sparkasse)Tel. 03437/991-1761Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 12.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1904

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 61.000 €
Wohnfläche: 65 m²
Nutzfläche: 5 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 69/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 58,65 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Florastraße
Hausnummer: 12 a
PLZ: 09131
Ort: Chemnitz
Stadtteil: Hilbersdorf

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt938 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 65 m² Wohnfläche · Baujahr 1904 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Chemnitz	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.125 €/m²typischer Wert	1.011 €/m²Median · 16 Fälle
Spanne	929 – 1.321 €/m²	879 – 1.141 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-17 % unter dem typischen Wert	-7 % unter dem Median
Quelle	immoportal.com Immobilienpreise Chemnitz (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2. Halbjahr 2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Chemnitz

1.125 €/m²typischer Wert

Spanne: 929 – 1.321 €/m²
Dieses Objekt: -17 % unter dem typischen Wert
Quelle: immoportal.com Immobilienpreise Chemnitz (Portal-Preisatlas)
Stand: 2. Halbjahr 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.011 €/m²Median · 16 Fälle

Spanne: 879 – 1.141 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -7 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Chemnitz	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 15 der 16 vor

Üblicher Marktpreis · Chemnitz

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 15 der 16 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1904Gruppe 1912
Zustand: hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 65 m²Gruppe 60 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,34 – 6,66 €/m² im Monat, typisch 5,99 €/m² · immoportal.com Mietspiegel Chemnitz (Portal-Preisatlas), 1. Halbjahr 2026

15 von 16 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt — 728 €/m², Baujahr 1901, renovierungsbedürftig / einfach, 60 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Blankenauer Straße, Chemnitz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1901	60 m²	renovierungsbedürftig / einfach	43.600 €	728 €	19.10.2026	1,5 km
Reineckerstraße, Gablenz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1912	53 m²	unbewertet	43.000 €	816 €	16.11.2026	2,5 km
August-Bebel-Straße, Brühl-Nordviertel	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1900	52 m²	durchschnittlich	45.000 €	870 €	17.09.2026	1,5 km
Ludwig-Kirsch-Str., Sonnenberg	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1910	51 m²	renovierungsbedürftig / einfach	45.000 €	875 €	17.08.2026	1,5 km
Reitbahnstraße, Chemnitz	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1950	73 m²	durchschnittlich	64.500 €	880 €	15.09.2026	3,0 km
Clausstraße, Gablenz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1994	65 m²	sanierungsbedürftig	64.000 €	982 €	12.10.2026	3,0 km
Gießerstraße, Chemnitz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1912	44 m²	durchschnittlich	44.000 €	994 €	17.09.2026	2,0 km
Reitbahnstraße, Zentrum	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1958	61 m²	durchschnittlich	62.400 €	1.028 €	13.10.2026	3,0 km
Luisenplatz, Schloßchemnitz	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1910	70 m²	gepflegt	74.000 €	1.063 €	24.09.2026	3,5 km
Luisenplatz, Schloßchemnitz	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1910	73 m²	gepflegt	78.000 €	1.069 €	24.09.2026	3,5 km
Hofer Straße, Gablenz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1930	44 m²	durchschnittlich	50.000 €	1.133 €	20.08.2026	1,5 km
Arthur-Bretschneider-Straße, Schloßchemnitz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1995	56 m²	renovierungsbedürftig / einfach	65.000 €	1.164 €	20.08.2026	3,5 km
Glösaer Straße, Ebersdorf	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1905	60 m²	gepflegt	71.000 €	1.183 €	05.10.2026	1,5 km
Vettersstraße, Chemnitz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1935	60 m²	durchschnittlich	72.000 €	1.202 €	08.10.2026	4,0 km
Heimgarten, Gablenz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1927	41 m²	durchschnittlich	53.000 €	1.299 €	08.10.2026	3,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Chemnitz, kreisfreie Stadt.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart