KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1928 · vermietet

Versteigert wird eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss eines ca. 1928 errichteten und um 1998 modernisierten Mehrfamilienhauses in 08529 Plauen (Reichenbacher Vorstadt). Die Wohnfläche beträgt rund 49,61 m² und umfasst zwei Zimmer, Küche, Bad/WC, Flur, Balkon sowie zwei Abstellräume inklusive eines Kellerabteils (Sondernutzungsrecht Nr. 38/6). Das Objekt ist für eine monatliche Nettokaltmiete von 250,00 € vermietet. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 35.700,00 € festgesetzt. Eine Innenbesichtigung der Wohnung fand im Rahmen der Gutachtenerstellung nicht statt; die Bewertung erfolgte rein nach äußerem Anschein.

Biet-Score

Vorsicht · 49 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich vor allem für renditeorientierte Kleinanleger oder regionale Investoren, die ein laufendes, günstiges Mietobjekt suchen und das Leerstands- bzw. Sanierungsrisiko aufgrund des geringen Einstiegspreises abfedern können. Aufgrund der unterbliebenen Innenbesichtigung sollte jedoch ein Sicherheitspolster für eventuell anstehende Modernisierungs- oder Schönheitsreparaturen einkalkuliert werden. Vor Gebotsabgabe im Versteigerungstermin ist eine Einsichtnahme in die vollständigen Gerichtsakten sowie eine Klärung der WEG-Instandhaltungsrücklage und Hausgeldabrechnungen dringend zu empfehlen.

Chancen

6

Mietpotenzial +16 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (250 € -> 291 € p. M.).

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung gelangt der 38/1.000 Miteigentumsanteil an den Flurstücken 2061 und 2061/u (Gesamtgröße 660 m²), verbunden mit dem Sondereigentum an der 2-Zimmer-Wohnung Nr. 38/6 im 2. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses Robert-Koch-Straße 38 in 08529 Plauen (Ortsteil Reichenbacher Vorstadt). Die Lage wird als einfache Wohnlage eingestuft, das Umfeld ist von mehrgeschossiger Wohnbebauung, vereinzelten Gewerbebetrieben sowie Gemeinbedarfsobjekten geprägt. Die Gesamtwohnanlage besteht aus zwei Gebäudeteilen (Hausnummern 36 und 38) mit insgesamt 22 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Das Gebäude wurde ca. 1928 in massiver Bauweise freistehend errichtet, ist voll unterkellert und verfügt über drei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Um 1998 erfolgte eine umfassende Modernisierung. Der bauliche Gesamtzustand wird als normal mit geringfügigem Instandhaltungsstau beschrieben; wesentliche Baumängel oder Schäden wurden an den Gemeinschaftsbereichen nicht festgestellt. Die Wohnung weist eine Wohnfläche von ca. 49,61 m² auf und teilt sich auf in zwei Wohnräume, Küche, Bad/WC, Flur, Balkon, einen internen Abstellraum sowie ein Kellerabteil mit Sondernutzungsrecht. Das Objekt ist derzeit vermietet; die tatsächliche Nettokaltmiete beträgt 250,00 € pro Monat (marktüblich nachhaltig ca. 5,00 €/m² bzw. 3.488,00 € Rohertrag p. a.). Als maßgebliche Risikofaktoren sind das Fehlen einer Innenbesichtigung und die Einstufung als Baudenkmal hervorzuheben. Der Gutachter bewertete das Objekt ausschließlich nach äußerem Anschein. Zudem ist in den Besonderheiten des Bodens die Rubrik 'Altbergbau' positiv vermerkt. Für Unterhaltungsstau bzw. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wurde im Ertragswertverfahren ein pauschaler Abzug von rund 4.677,00 € angesetzt. Der vom Amtsgericht Zwickau festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 35.700,00 €, abgeleitet aus Ertragswert (35.300,00 €) und Vergleichswert (36.200,00 €). Für Kapitalanleger bietet das Objekt ein solides Ertragspotenzial bei niedrigem absolutem Kapitaleinsatz, sofern der Zustand des Sondereigentums keine gravierenden Mängel aufweist.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

2-Raumwohnung im 2. OG mit Balkon und 2 Abstellräumen (Wohnfläche ca. 49,61 qm) in einem ca. 1928 erbauten und ca. 1998 sanierten Wohn- und Geschäftshaus; vermietet

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite sowie eine gutachterliche Zusammenfassung (Exposé zum Gutachten) vor. Das vollständige Langgutachten war nicht beigefügt.
Nur Außen- und Gemeinschaftsbereichsbesichtigung; Innenbesichtigung der Wohnung fand nicht statt, weshalb der Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Wohnungseinheit nicht abschließend belegt ist.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0078/2024
Amtsgericht: Zwickau
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): VR Bank Bayreuth-Hof eG (Bank)Tel. 09281/810-820895401 BayreuthAngabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 10.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1928

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 35.700 €
Wohnfläche: 49,61 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 38/1.000 an Flurstücken 2061 und 2061/u
Anteilige Grundstücksfläche: 25,08 m²
Bodenrichtwert: 75 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 1.881 €25,08 m² × 75 €/m² · MEA 3,8 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Robert-Koch-Straße
Hausnummer: 36, 38
PLZ: 08529
Ort: Plauen
Stadtteil: Reichenbacher Vorstadt

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 50 m² Wohnfläche · Baujahr 1928 · Zustand durchschnittlich

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	527 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	464 – 645 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+37 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

527 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 464 – 645 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +37 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Dieses Objekt ist rund 25 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1928 gegenüber typisch 1903). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1928Gruppe 1903
Zustand: hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 50 m²Gruppe 61 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,80 – 6,20 €/m² im Monat, typisch 5,50 €/m² · Stadt Plauen (Mietspiegel), 2026

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Wettinstraße, Reißiger Vorstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1903	91 m²	stark sanierungsbedürftig	27.200 €	299 €	02.12.2026
Moritzstraße, Plauen	Eigentumswohnung	—	75 m²	unbewertet	33.000 €	438 €	02.07.2026
Parkstraße, Haselbrunn	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	83 m²	sanierungsbedürftig	39.000 €	473 €	16.12.2026
Mozartstraße, Reißiger Vorstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	72 m²	gepflegt	36.000 €	500 €	01.12.2026
Robert-Koch-Straße, Plauen	2 Raumwohnung	—	47 m²	unbewertet	26.200 €	555 €	23.07.2026
Trockentalstraße, Stadtgebiet Zentrum	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Mühlengebäude mit Nebenanlage u. Garage	1909	49 m²	durchschnittlich	31.000 €	633 €	08.10.2026
Robert-Koch-Straße, Plauen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1928	50 m²	unbewertet	34.000 €	683 €	10.11.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Exposé S. 4

Bodenrichtwert: 75 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 25,08 m²
Anteiliger Bodenwert: 1.881 €
Verkehrswert: 35.700 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 18,98
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 33.819 €

Quelle: KI/Gutachten · Exposé S. 4

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert1.881 €

Gebäude / Wohnung33.819 €

Verkehrswert35.700 €

Rechenweg

Flächenanteil: 660 m² Gesamtgrundstück × 38/1.000 an Flurstücken 2061 und 2061/u MEA = 25,08 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 25,08 m² × 75 €/m² · MEA 3,8 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.423 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.423 €/m² / 75 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 35.700 € − 1.881 € = 33.819 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Vogtlandkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart