ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Quedlinburg, Sachsen-Anhalt

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von ca. 94 m² zuzüglich eines rund 20 m² großen Kellerabteils im Erdgeschoss eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses in 06484 Quedlinburg (Grabengasse 10). Das Gebäude mit insgesamt 22 Wohneinheiten und ausgebautem Dachgeschoss wurde um 1987 in Hallescher Monolithbauweise (HMBQ) vollunterkellert auf einem 1.407 m² großen Grundstück errichtet. Die Lage zeichnet sich durch die unmittelbare Nähe zum historischen Stadtkern aus: Der Marktplatz sowie das Rathaus liegen nur ca. 350 m südlich der Liegenschaft und sind fußläufig bequem erreichbar. Die Wohnung umfasst eine Diele, einen Flur, drei Zimmer, eine Küche, ein Tageslichtbad, zwei separate WCs sowie eine vom Wohnzimmer aus zugängliche Loggia. Die Ausstattung ist schwellenlos und barrierefrei ausgeführt. Allerdings präsentiert sich das Sondereigentum in einem veralteten und verschlissenen Erhaltungszustand. Zu den vorgefundenen Ausstattungsmerkmalen zählen einfache Wabentüren, veraltete Sanitär- und Elektroinstallationen sowie Plattenheizkörper aus DDR-Zeiten an einer Gas-Zentralheizung. Die Räume sind zudem noch mit Einrichtungsgegenständen belegt, und die Teppich- sowie Fliesenbeläge sind verbraucht bzw. defekt. Das Gemeinschaftseigentum hingegen macht laut Kurzexposé einen guten Gesamteindruck. Ein wesentlicher rechtlicher Aspekt liegt in der sachenrechtlichen Ausweisung: Laut amtlicher Bekanntmachung ist das Sondereigentum im Wohnungsgrundbuch als Gewerbeeinheit (Haus-Nr. 10, Nr. 13 des Aufteilungsplanes) eingetragen, da es ursprünglich als Praxis geplant war, aber nur zum Wohnen genutzt wurde. Erwerber müssen daher das baurechtliche sowie gemeinschaftsrechtliche Nutzungsänderungsrisiko einkalkulieren. Zudem liegt kein vollständiges Gutachten vor, sodass Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs, Hausgeldhöhen und Instandhaltungsrücklagen vor Ort beim Amtsgericht einzusehen sind. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 77.000 € bietet das Objekt eine preislich attraktive Basis in UNESCO-Welterbelage. Der Erwerb erfordert jedoch eine konsequente Einpreisung des Sanierungsaufwands, der Entrümpelungskosten sowie der öffentlich-rechtlichen Nutzungsprüfung.