ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Probstzella, Thüringen

Das Bewertungsobjekt ist ein freistehendes, mehrgeschossiges Einfamilienhaus in der Ortsstraße 60 im Ortsteil Marktgölitz der Gemeinde Probstzella (PLZ 07330). Das unregelmäßig zugeschnittene Reihengrundstück umfasst eine Gesamtfläche von 286 m² (Gemarkung Marktgölitz, Flurstück 26/1, Blatt 63 BV 1). Die unmittelbare Nähe zum Flusslauf der „Gölitz“, welcher direkt an der nördlichen Grundstücksgrenze verläuft, prägt die dörfliche Wohnlage. Marktgölitz ist ein kleiner Ortsteil mit etwa 230 Einwohnern im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt, welcher laut Demografiebericht von schrumpfenden Bevölkerungszahlen und strukturellem Leerstand geprägt ist. Der Bodenrichtwert beträgt hier 20,00 €/m² (Stichtag 01.01.2024), was zu einem reinen Bodenwert von 6.578,00 € führt. Das Gebäude (Massiv- und Fachwerkbau) besitzt eine Wohn- und Nutzfläche von rund 176 m², verteilt auf das Erdgeschoss (ca. 52 m²), Obergeschoss (ca. 75 m²) und das ausgebaute Dachgeschoss (ca. 49 m²). Das genaue Baujahr ist unbekannt (geschätzt ca. 80 Jahre). Es zeigt sich ein deutlicher Sanierungsstau durch eine stecken gebliebene Sanierung. Zwar wurden punktuell Modernisierungen vorgenommen – wie die Heizungsanlage aus 2009, Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie das Bad im Obergeschoss –, jedoch verbleibt ein erheblicher Fertigstellungsaufwand. Im Erdgeschoss sind Heizraum und Nebenräume stark beschädigt, die Pufferspeicherinstallation ist unfertig und es lagert Unrat. Das Dachgeschoss weist unverkleidete OSB-Platten auf, das Dachfenster ist schadhaft und der Spitzboden ungenügend gedämmt. Der Sachwert wurde auf 79.600,00 € und der Ertragswert auf 56.800,00 € ermittelt. Als zentrales Risiko gilt das angrenzende Fließgewässer. Laut Schuldnerangaben ist im ca. 8 m² großen Keller, der beim Ortstermin nicht zugänglich war, Wassereinfluss vorhanden. Zudem besteht das Risiko von nicht sichtbarem Schimmel- oder Hausschwammbefall. Baulasten oder Altlasten sind laut Behördenauskünften nicht eingetragen. Die Straßenfront-Einfriedung steht im Eigentum des Landes Thüringen. Der Versteigerungstermin ist auf den 08.12.2026 angesetzt. Da die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 weggefallen sind, besteht die Chance auf einen sehr günstigen Erwerb unterhalb des Verkehrswertes von 80.000,00 €. Für handwerklich versierte Investoren oder lokale Eigennutzer bietet sich hier eine günstige Einstiegsmöglichkeit. Die Ertragsperspektiven sind wegen des schwierigen Mietmarktes und der demografischen Schwäche der Region begrenzt. Daher ist eine genaue Kalkulation der Sanierungskosten vor Abgabe eines Gebots zwingend erforderlich, da der Sanierungsaufwand den reinen Erwerbspreis deutlich übersteigen dürfte.