ZwangsversteigerungReihenhaus in Sömmerda, Thüringen

Das zu versteigernde Objekt in der Rämenstraße 4 in 99610 Sömmerda umfasst ein im Jahr 1900 in traditioneller Holzfachwerkbauweise errichtetes Einfamilien-Reihenhaus mit einer geschätzten Wohnfläche von ca. 110 m². Das Grundstück hat eine Größe von 140 m² und ist als baureifes Land im allgemeinen Wohngebiet eingestuft (Gutachten S. 15). Die Lage im nördlichen Innenstadtbereich von Sömmerda zeichnet sich durch eine hervorragende Mikrolage aus; das Rathaus ist in nur 200 Metern fußläufig erreichbar (Gutachten S. 5). Zum Objekt gehören zudem ein eingeschossiges Nebengebäude (ehemaliger Stall, Zeitwert ca. 3.500 EUR) und ein überdachter Holzfreisitz (Zeitwert ca. 2.000 EUR), während eine eigene Garten- oder Grünfläche gänzlich fehlt (Gutachten S. 12, S. 17). Der bauliche Zustand des zweigeschossigen, zweiseitig angebauten Gebäudes wird als überwiegend normal und altersgemäß beschrieben, wobei nach 1990 diverse Modernisierungen erfolgten. Zuletzt wurde im Jahr 2018 die Gas-Heiztherme erneuert, 2010 der Dachstuhl saniert und neu gedeckt sowie 1997 die straßenseitige Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen (Gutachten S. 10). Dennoch ist das Gebäude wirtschaftlich überaltert und weist erhebliche energetische Defizite auf, da die rückseitige Außenwand sowie die Decken unzureichend gedämmt sind. Der Gutachter beziffert den akuten Instandhaltungsrückstau auf pauschal 8.250 EUR, was circa 75 EUR je Quadratmeter Wohnfläche entspricht (Gutachten S. 18). Ein zentrales technisches Risiko stellt der Keller des Hauses dar, dessen Wände stark durchfeuchtet sind und der laut Angaben des Mieters ca. zwei- bis dreimal im Jahr temporär unter Wasser steht (Gutachten S. 11). Rechtlich ist zu beachten, dass das Grundstück in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet liegt. Da die freiwillige Ablösevereinbarung mit der Stadt Sömmerda nicht angenommen wurde, ist für den zukünftigen Erwerber mit noch anfallenden Erschließungs- und Sanierungskosten zu rechnen (Gutachten S. 6). Zudem sind die beiden südlich angrenzenden Flurstücke lediglich angepachtet (Gutachten S. 7). Ein Wohnrecht oder Nießbrauch liegt laut Grundbuchauszug nicht vor. Unter Berücksichtigung aller Faktoren bietet das Objekt bei einem festgesetzten Verkehrswert von 88.000,00 EUR eine solide Einstiegsmöglichkeit für Kapitalanleger (Gutachten S. 19). Aufgrund der vollständigen Vermietung generiert das Reihenhaus ab Tag eins einen kontinuierlichen Cashflow. Investoren müssen jedoch die Kosten für eine notwendige Kellerabdichtung sowie die zukünftigen Sanierungsbeiträge der Stadt fest in ihre Renditeberechnung einkalkulieren. Ein strategisches Bieten unterhalb des Verkehrswertes sichert die Wirtschaftlichkeit dieses Investments ab.