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ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Harztor, Thüringen

Amtsgericht NordhausenAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 89 Tagen

Do., 21.01.2027 · 09:00 Uhr

Verkehrswert

101.400 €

Wohnfläche

204 m²

Grundstück

742 m²

Baujahr

1930

Harzstraße 5, 99768 HarztorKarteGoogle Maps
Belegung: Unklar
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1930 · Unklar

Versteigert wird ein zweigeschossiges Wohnhaus mit zwei nicht in sich abgeschlossenen Wohneinheiten, Anbau und Nebengebäuden in zentraler Ortslage von Harztor (Ortsteil Niedersachswerfen). Das Objekt bietet ca. 204 m² Wohnfläche sowie ca. 102 m² Nutzfläche auf einem 742 m² großen Grundstück. Der Verkehrswert ist auf 101.400,00 € festgesetzt, wobei die gesetzlichen Wertgrenzen nach § 85a ZVG weggefallen sind. Die Wertermittlung erfolgte ausschließlich nach äußerem Anschein ohne Innenbesichtigung. Es besteht ein dokumentierter Instandhaltungsrückstau von ca. 55.900,00 € inklusive Sicherheitsabschlag, unter anderem mit schadhaftem Fachwerk am Nebengebäude.

50

Biet-Score

Vorsicht · 50 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobereite Sanierer, die das Potenzial der rund 204 m² Wohnfläche und der Nebengebäude heben möchten. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung und des bezifferten Instandhaltungsrückstaus von 55.900,00 € müssen Bieter ein substanzielles Budget für unvorhergesehene Bauschäden einplanen. Da die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen weggefallen sind, eröffnet sich die Chance auf einen günstigen Einstiegspreis, dem jedoch ein erhebliches Sanierungs- und Fertigstellungsrisiko gegenübersteht.

Chancen

5

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung steht ein zweigeschossiges Wohnhaus nebst Nebengebäuden auf dem 742 m² großen Flurstück 131/0 (Flur 8, Grundbuch Niedersachswerfen Blatt 705) in der Harzstraße 5, 99768 Harztor OT Niedersachswerfen. Das Hauptgebäude verfügt über zwei Wohneinheiten im Erdgeschoss und Obergeschoss mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 204 m², die jedoch nicht in sich abgeschlossen sind. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, das Gebäude ist teilweise unterkellert. Zum Anwesen gehören ferner ein ehemaliges Wirtschaftsgebäude als Anbau mit rund 102 m² Nutzfläche sowie ein Nebengebäude zur Mischnutzung (Garage, Lager und Wohnen). Das Wohnhaus weist laut Dokumentation ein Baujahr von ca. 1900 bzw. 1930 auf und wurde nach 1990 teilweise modernisiert. Der Ausstattungsstandard wird als mittlerer Standard eingestuft. Allerdings besteht ein dokumentierter mittlerer Instandsetzungsbedarf mit einem Instandhaltungsrückstau von ca. 55.900,00 € (inklusive Sicherheitsabschlag). Auf den Außenaufnahmen sind deutliche Bauschäden dokumentiert, unter anderem schadhaftes Fachwerk am Lagergebäude. Der bauliche und energetische Gesamtzustand im Inneren bleibt mangels Begehung ungesichert. Besondere rechtliche und verfahrensbezogene Relevanz hat der Umstand, dass die Wertermittlung durch die Sachverständige ausschließlich nach äußerem Anschein stattfand. Eine Innenbesichtigung konnte nicht durchgeführt werden. Zudem wurde der Zuschlag in einem früheren Termin gemäß § 85a ZVG versagt, weshalb im anstehenden Versteigerungstermin am 21.01.2027 die gesetzlichen Wertgrenzen weggefallen sind. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 101.400,00 € bei einem Stichtag vom 18.09.2025. Für Kapitalanleger und Entwickler bietet die Liegenschaft aufgrund des Wegfalls der Wertgrenzen eine interessante Einstiegsgelegenheit in zentraler Lage. Gleichwohl erfordert das Objekt eine erhebliche Sanierungsbereitschaft und ausreichende Liquiditätsreserven für die Instandsetzung sowie für etwaige Risiken aus dem unbekannten Innenzustand.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Unklar
Besichtigung
Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

zweigeschossiges Wohnhaus, teilw. unterkellert, Wohnfläche ca. 204 qm, Baujahr Wohnhaus ca. 1930, im EG und OG jeweils eine Wohnung, Wohnungen nicht in sich abgeschlossen, DG nicht ausgebaut, Anbau (ehem. Wirtschaftsgebäude) vorhanden, Nutzfläche Anbau ca. 102 qm, Nebengebäude (Lager) vorhanden, Bewertung nach äußerem Anschein

Hinweise zur Datenlage
  • Es liegt kein vollständiges Verkehrswertgutachten vor, sondern lediglich die amtliche Bekanntmachung, die Terminseite und ein 2-seitiges Kurzexposé. Daten zu Mieten, Grundbuchrechten (Abt. II) und Energieausweis fehlen.
  • Nur Außenbesichtigung; die Bewertung der Sachverständigen erfolgte nach äußerem Anschein ohne Betreten des Gebäudeinneren.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

  • Statusquelle identifizieren
  • Miet- und Nutzungsrechte prüfen
  • Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
  • Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis
Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot
Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben19 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0071 K 0036/2025
Amtsgericht
Nordhausen
Bundesland
Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit
21.01.2027 · 09:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Unklar
Besichtigungsstatus
Keine Besichtigung möglich
Baujahr
1930

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
101.400 €
Wohnfläche
204 m²
Nutzfläche
102 m²
Grundstücksfläche
742 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Harzstraße
Hausnummer
5
PLZ
99768
Ort
Harztor
Stadtteil
Niedersachswerfen
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 1 Angabe

Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 497 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 805 bis 1.050 Euro, typisch 895 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 495 bis 1.147 Euro, Median 666 Euro. 7 Vergleichsfälle zwischen 289 und 2.402 Euro pro Quadratmeter, 5 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Dieses Objekt497 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 204 m² Wohnfläche · Baujahr 1930 · Zustand sanierungsbedürftig

Üblicher Marktpreis · Harztor

895 €/m²typischer Wert

Spanne
805 – 1.050 €/m²
Dieses Objekt
-44 % unter dem typischen Wert
Quelle
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)
Stand
2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

666 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne
495 – 1.147 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-25 % unter dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Üblicher Marktpreis · Harztor

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1930Gruppe 1930
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 204 m²Gruppe 110 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,78 – 6,31 €/m² im Monat, typisch 5,47 €/m² · angesetzt in 38 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²Termin
Halle-Kasseler-Straße, ObergebraEinfamilienhaus inkl. Nebengelass1920121 m²sanierungsbedürftig35.000 €289 €15.10.2026
Zum Stadtberg, MörbachEinfamilienhaus mit Garagenanbau1980110 m²sanierungsbedürftig53.900 €490 €19.01.2027
Marienstraße, NiedersachswerfenWohnhaus mit Anbau1900110 m²sanierungsbedürftig72.400 €658 €21.01.2027
Kleine Straße, NiedergebraDoppelhaushälfte193072 m²renovierungsbedürftig / einfach48.500 €674 €20.11.2026
Friedrich-Ludwig-Jahn-Straße, BleicherodeDoppelhaushälfte inkl. Nebengelassen193099 m²sanierungsbedürftig101.000 €1.020 €05.11.2026
An der Schule, GroßwertherEinfamilienhaus inkl. Nebengelass1997182 m²durchschnittlich278.300 €1.529 €17.09.2026
Harzblick, NordhausenEinfamilienhaus—107 m²unbewertet257.000 €2.402 €09.06.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Nordhausen, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 24. September 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 30.09.2026, 00:51

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