KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1980 · Unklar

Gegenstand des Verfahrens vor dem Amtsgericht Nordhausen (Az. 72 K 8/25) ist ein ca. 1980 erbautes, freistehendes Einfamilienhaus in Bleicherode OT Mörbach. Das Gebäude verfügt über ca. 110 m² Wohnfläche auf einem 484 m² großen Grundstück und umfasst Vollunterkellerung, ein ausgebautes Dachgeschoss sowie eine Garage mit Dachterrasse. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 53.900 € bei einem Wertermittlungsstichtag im Juni 2025. Es liegt ein einfacher Ausstattungsstandard mit erheblichem Instandhaltungsrückstau in Höhe von ca. 44.700 € vor. Zudem besteht laut amtlicher Bekanntmachung eine Überbauung durch ein Nebengebäude.

Biet-Score

Ausgeglichen · 56 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt vor allem für risikobewusste Handwerker oder Sanierer in Betracht, sofern erhebliche Sanierungsbudgets und zeitliche Ressourcen eingeplant werden. Den Chancen eines günstigen Einstiegspreises und solider Grundsubstanz stehen gravierende Risiken gegenüber: der Instandhaltungsrückstau von ca. 44.700 € bei 53.900 € Verkehrswert, eine ungeklärte Überbauung durch ein Nebengebäude sowie das Fehlen des vollständigen Gutachtens. Potenzielle Erwerber sollten zwingend vorab Einsicht in die Gerichtsakte beim Amtsgericht Nordhausen nehmen, um die Belegungssituation und Überbaudetails belastbar abzuklären.

Chancen

5

Risiken

5

Vollständiges Gutachten liegt nicht vor; genaue Schadensbilder und Ausstattungsmerkmale sind nicht einsehbar.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Versteigert wird ein freistehendes Einfamilienhaus mit Windfang und seitlichem Garagenanbau in der Straße Zum Stadtberg 14a in 99752 Bleicherode, Ortsteil Mörbach (Amtsgericht Nordhausen, Az. 72 K 8/25). Das im Grundbuch von Mörbach (Blatt 70 BV 2, Flur 2, Flurstück 50/2) eingetragene Grundstück umfasst eine Fläche von 484 m². Die Wohnfläche des ca. 1980 errichteten Wohnhauses beläuft sich auf rund 110 m². Die Liegenschaft befindet sich in einer ruhigen Ortsrandlage der Thüringer Landgemeinde, was einen ländlichen Wohncharakter mit Ausblick ins Grüne gewährleistet (Quelle: Bekanntmachung S. 1, 2; Exposé S. 1). Das Gebäude verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss, ist voll unterkellert und mit einem massiven Windfang sowie einer Garage inklusive aufliegender Dachterrasse ausgestattet. Der bauliche Ausstattungsstandard wird im Exposé als einfach eingestuft. Seit der Errichtung um 1980 erfolgten lediglich geringfügige Modernisierungen. Es besteht ein größerer Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf: Der gutachterlich ermittelte Instandhaltungsrückstau beläuft sich unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags auf ca. 44.700 €. Dies entspricht mehr als 80 % des festgesetzten Verkehrswerts von 53.900 € (Quelle: Bekanntmachung S. 2; Exposé S. 1). Als wesentliches rechtliches und bauliches Risiko weist die amtliche Bekanntmachung eine Überbauung durch ein Nebengebäude aus. Die genauen Eigentums- und Nutzungsverhältnisse dieses Überbaus sind vor dem Versteigerungstermin rechtlich zu prüfen. Da das vollständige Gutachten nicht vorliegt, ist der aktuelle Belegungsstatus unbekannt; ob das Haus bewohnt, vermietet oder leerstehend ist, bleibt offen. Zudem fehlen detaillierte Schadensauflistungen und energetische Kenndaten (Quelle: Bekanntmachung S. 2; Deckseite). Die Immobilie kann sich für handwerklich erfahrene Eigennutzer oder regionale Sanierer eignen, sofern die finanziellen Mittel für eine umfassende Kernsanierung bereitstehen und der Grenzüberbau geklärt werden kann. Angesichts des bezifferten Instandhaltungsrückstaus von ca. 44.700 € und des festgesetzten Verkehrswerts von 53.900 € übersteigen die anstehenden Investitionen voraussichtlich den reinen Erwerbspreis. Bietinteressenten sollten vorab Einsicht in die vollständigen Gerichtsakten nehmen, um bautechnische Überraschungen und Folgekosten zu minimieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

freistehendes Einfamilienhaus mit Windfang und seitlichen Garagenanbau mit Dachterrasse; Baujahr ca. 1980; geringfügig modernisiert; unterkellert; Dachgeschoss ausgebaut; ca. 110 qm Wohnfläche; Überbauung durch Nebengebäude; größerer Instandsetzungs- u. Modernisierungsbedarf

Hinweise zur Datenlage

Es liegen ausschließlich die amtliche Terminsbestimmung, die Deckseite sowie ein zweiseitiges Exposé vor. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist nicht beigefügt.
Besichtigungsumfang des Sachverständigen nicht dokumentiert; der ausgewiesene Instandhaltungsrückstau enthält ausdrücklich einen Sicherheitsabschlag.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0072 K 0008/2025
Amtsgericht: Nordhausen
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 19.01.2027 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1980

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 53.900 €
Wohnfläche: 110 m²
Grundstücksfläche: 484 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Zum Stadtberg
Hausnummer: 14a
PLZ: 99752
Ort: Bleicherode
Stadtteil: Mörbach

Weitere Angaben aus dem Gutachten9 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 1 Angabe

Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 110 m² Wohnfläche · Baujahr 1980 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Bleicherode	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	895 €/m²typischer Wert	666 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	805 – 1.050 €/m²	495 – 1.147 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-45 % unter dem typischen Wert	-26 % unter dem Median¹
Quelle	Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Bleicherode

895 €/m²typischer Wert

Spanne: 805 – 1.050 €/m²
Dieses Objekt: -45 % unter dem typischen Wert
Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

666 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 495 – 1.147 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -26 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 50 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1980 gegenüber typisch 1930). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Bleicherode	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Bleicherode

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1980Gruppe 1930
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 110 m²Gruppe 110 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,78 – 6,31 €/m² im Monat, typisch 5,47 €/m² · angesetzt in 38 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Halle-Kasseler-Straße, Obergebra	Einfamilienhaus inkl. Nebengelass	1920	121 m²	sanierungsbedürftig	35.000 €	289 €	15.10.2026
Beethovenstraße, Niedersachswerfen	Wohnhaus mit Nebengebäude	1930	204 m²	sanierungsbedürftig	101.400 €	497 €	21.01.2027
Marienstraße, Niedersachswerfen	Wohnhaus mit Anbau	1900	110 m²	sanierungsbedürftig	72.400 €	658 €	21.01.2027
Kleine Straße, Niedergebra	Doppelhaushälfte	1930	72 m²	renovierungsbedürftig / einfach	48.500 €	674 €	20.11.2026
Friedrich-Ludwig-Jahn-Straße, Bleicherode	Doppelhaushälfte inkl. Nebengelassen	1930	99 m²	sanierungsbedürftig	101.000 €	1.020 €	05.11.2026
An der Schule, Großwerther	Einfamilienhaus inkl. Nebengelass	1997	182 m²	durchschnittlich	278.300 €	1.529 €	17.09.2026
Harzblick, Nordhausen	Einfamilienhaus	—	107 m²	unbewertet	257.000 €	2.402 €	09.06.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Nordhausen, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart