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ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Heringsdorf, Mecklenburg-Vorpommern

Amtsgericht GreifswaldAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 87 Tagen

Fr., 22.01.2027 · 09:30 Uhr

Verkehrswert

650.000 €

Wohnfläche

218 m²

Grundstück

1.081 m²

Baujahr

1900

Seestraße 35, 17429 HeringsdorfKarteGoogle Maps
Belegung: bewohnt
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 1900 · bewohnt

Versteigert wird ein 1.081 m² großes Wohnanwesen in zentraler Lage von Seebad Bansin (Seestraße 35), bestehend aus drei Gebäudekörpern: einem kernsanierten Hinterhaus, einem abbruchreifen Vorderhaus sowie einem sanierungsbedürftigen Nebengebäude. Das zweigeschossige Hinterhaus wurde 2015/2016 umfassend kernsaniert, befindet sich in gutem baulichen Zustand und umfasst vier Wohneinheiten mit ca. 172 m² Wohnfläche, von denen drei vermietet sind. Das Vorderhaus (vermutlich Baujahr 1900/1920, drei Wohneinheiten) ist infolge eines Wasserschadens einsturzgefährdet, abbruchwürdig und weist wahrscheinlichen Befall mit Echtem Hausschwamm auf. Das eingeschossige Nebengebäude (Mittelhaus) bietet zwei Wohneinheiten mit ca. 46 m² Wohnfläche und ist umfassend modernisierungsbedürftig. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 650.000 € inklusive 10.000 € Zubehör (vier Einbauküchen).

69

Biet-Score

Ausgeglichen · 69 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an erfahrene Bauträger und Projektentwickler, die den sofortigen Cashflow des kernsanierten Hinterhauses mit einer Neuentwicklung des vorderen Grundstücksteils kombinieren können. Während das Hinterhaus eine solide Ertragsbasis bildet, erfordern der Abbruch des mit Hausschwamm befallenen Vorderhauses und die Modernisierung des Mittelhauses substanzielles Eigenkapital und bautechnische Expertise. Vor einer Gebotsabgabe sollte das vollständige Gutachten beim Amtsgericht angefordert sowie das Baurecht für eine Neubebauung nach Abriss des Vorderhauses verbindlich geklärt werden.

Chancen

5

  • Attraktive Lage im beliebten Ostseebad Bansin (Gemeinde Ostseebad Heringsdorf) auf der Insel Usedom.

Risiken

4

  • Erhebliche Abbruch- und Entsorgungskosten sowie Sanierungsrisiken bezüglich des kontaminierten Vorderhauses.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Seestraße 35 im Seebad Bansin (Gemeinde Heringsdorf auf der Ostseeinsel Usedom). Das 1.081 m² große Grundstück (Flur 5, Flurstück 43/4) ist mit insgesamt drei Gebäuden bebaut: einem straßenseitigen Vorderhaus, einem eingeschossigen Nebengebäude (Mittelhaus) sowie einem rückwärtigen Hinterhaus. Die Liegenschaft liegt in mittlerer bis guter Wohnlage mit vorhandener Erschließung (Trinkwasser, Strom, Erdgas, Abwasser). Der bauliche Zustand der einzelnen Baukörper ist stark heterogen. Das Hinterhaus wurde 2015/2016 umfassend kernsaniert, befindet sich laut Sachverständigem in einem guten Zustand und verfügt über ca. 172 m² Wohnfläche, verteilt auf vier Wohneinheiten. Drei dieser Einheiten sind dauerhaft vermietet. Im Kontrast hierzu steht das freistehende, unterkellerte Vorderhaus (Altbau vermutlich ca. 1900/1920 mit drei Wohneinheiten): Nach einem Wasserschaden gilt das Gebäude als abbruchwürdig und in Teilen einsturzgefährdet; zudem ist Befall mit Echtem Hausschwamm wahrscheinlich. Das Nebengebäude umfasst zwei leerstehende Wohneinheiten mit ca. 46 m² Wohnfläche und weist einen einfachen, umfassend modernisierungsbedürftigen Zustand auf. Rechtlich und wirtschaftlich ist das Objekt durch den Sanierungs- und Abbruchaufwand geprägt. Der Verkehrswert wurde auf insgesamt 650.000 € festgesetzt, wovon 10.000 € auf vier Einbauküchen im Hinterhaus als Zubehör entfallen. Relevante Grundbuchbelastungen oder Dienstbarkeiten sind mangels beigefügtem Vollgutachten nicht dokumentiert. Sicherheitsleistungen sind mindestens sieben Tage vor dem Termin an die Gerichts- bzw. Landeskasse zu überweisen. Insgesamt bietet die Liegenschaft eine interessante Kombination aus gesichertem Mieteinkommen im Hinterhaus und erheblichem Nachverdichtungs- bzw. Neuentwicklungspotenzial auf dem vorderen Grundstücksbereich. Wegen der schwer kalkulierbaren Abbruch- und Hausschwammbeseitigungskosten eignet sich das Angebot vor allem für professionelle Entwickler mit regionaler Markt- und Baukompetenz.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Bewohnt
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Die Auswertung stützt sich auf die gerichtliche Bekanntmachung und ein Kurzexposé. Das vollständige Sachverständigengutachten liegt nicht vor und muss kostenpflichtig beim Amtsgericht angefordert werden.
  • Angaben zum Zustand beruhen auf der Zusammenfassung des Sachverständigen in Bekanntmachung und Exposé.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

  • Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
  • Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
  • Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
  • Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis
Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot
Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben17 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
41 K 74-25
Amtsgericht
Greifswald
Bundesland
Mecklenburg-Vorpommern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
22.01.2027 · 09:30 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Mehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Bewohnt
Besichtigungsstatus
Unklar
Baujahr
1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
650.000 €
Wohnfläche
218 m²
Grundstücksfläche
1.081 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Seestraße
Hausnummer
35
PLZ
17429
Ort
Heringsdorf
Stadtteil
Seebad Bansin
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 2.982 Euro pro Quadratmeter. Kreisspanne 1.106 bis 1.417 Euro, typisch 1.263 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 773 bis 1.333 Euro, Median 1.071 Euro. 8 Vergleichsfälle zwischen 341 und 1.352 Euro pro Quadratmeter, 3 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Dieses Objekt2.982 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 218 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 1900 · Zustand stark sanierungsbedürftig

Übliche Kreisspanne · Kreis von Ostseebad Heringsdorf

1.263 €/m²typischer Wert

Spanne
1.106 – 1.417 €/m²
Quelle
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Mecklenburg-Vorpommern (Gutachterausschuss)
Stand
2024
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser — Ersatzmaßstab, nicht die Objektart dieses Objekts

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.071 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne
773 – 1.333 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+178 % über dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Für Mehrfamilienhäuser liegt in dieser Stadt noch keine eigene Marktspanne vor. Gezeigt wird ersatzweise die Spanne für Ein-/Zweifamilienhäuser — als grobe Hausnummer, nicht als Maßstab für diese Objektart.
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe, Miete und Kaufpreisfaktor

Übliche Kreisspanne · Kreis von Ostseebad Heringsdorf

Grundlage
Ausgewertete Kauffälle des gesamten Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle veröffentlicht keine Gemeindewerte; die Spanne beschreibt deshalb alle Orte des Kreises gleich.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Grundlage
9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1900Gruppe 1900
Zustand
hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 218 m²Gruppe 218 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 27,60 – 47,30 Jahresmieten, mittig 31,10

218 m² × 7,98 €/m² × 12 = 20.876 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher. Die zugrunde gelegte Miete ist ein Landeswert — für diesen Ort liegen zu wenige Gutachten vor. Die Spanne ist entsprechend weit.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,25 – 9,00 €/m² im Monat, typisch 7,98 €/m² · angesetzt in 9 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenMehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²Termin
Putlitzer Straße, SuckowMehrfamilienhaus1930167 m²sanierungsbedürftig57.000 €341 €08.09.2026
Breesener Chaussee, Laage OT LiessowMehrfamilienhaus1900350 m²unbewertet189.000 €540 €22.07.2026
Thomas-Mann-Straße, GrabowMehrfamilienhaus1936220 m²renovierungsbedürftig / einfach170.000 €773 €23.09.2026
Schweriner Straße, ParchimMehrfamilienhaus1920136 m²sanierungsbedürftig125.000 €919 €12.08.2026
Striggow, StriggowMehrfamilienhaus1868225 m²sanierungsbedürftig241.000 €1.071 €16.09.2026
Lindenstraße, DobbertinMehrfamilienhaus—209 m²unbewertet245.300 €1.174 €29.07.2026
Plüter, Bresegard bei PicherMehrfamilienhaus1900150 m²renovierungsbedürftig / einfach200.000 €1.333 €18.11.2026
Parchimer Straße, SpornitzMehrfamilienhaus1894253 m²gepflegt342.000 €1.352 €10.02.2027

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser; die Marktspanne stammt ersatzweise aus Ein-/Zweifamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Vorpommern-Greifswald, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 09.10.2026, 10:31

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