ZwangsversteigerungBüro in Aachen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zentral gelegenes Geschäftshaus in der Fußgängerzone von Aachen (Adalbertstraße 25 und 25 A sowie Peterstraße / Blondelstraße). Das Gesamtgrundstück mit einer Fläche von 660 m² besteht aus den drei Flurstücken 619, 790 und 1076, die als wirtschaftliche Einheit zusammenhängend überbaut sind. Das Gebäude umfasst ein straßenseitig viergeschossiges Hauptgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss sowie rückwärtige Anbauten zur Blondelstraße und weist eine gewerbliche Nutzfläche von insgesamt ca. 1.450 m² auf (Brutto-Grundfläche ca. 2.214 m²). Die Lage ist als 1a-Einzelhandelslage der Aachener Innenstadt mit hoher Passantenfrequenz klassifiziert, wenngleich das direkte Umfeld von strukturellen Leerständen im stationären Handel geprägt ist. Der bauliche Zustand wird im Gutachten als durchschnittlich mit leichten Vernachlässigungen beschrieben. Während die beiden Ladenlokale im Erdgeschoss modernisiert und voll vermietet sind, stehen die früheren Verkaufsflächen im 1. bis 3. Obergeschoss sowie das Dachgeschoss leer. Das Gebäude weist typische Alterungs- und Feuchtigkeitsschäden auf, insbesondere im Aufzugsschacht, an Sockelbereichen im Keller und an den Fassaden zur Blondelstraße. Zudem sind die historischen Holzfenster abgängig und im 1. und 2. Obergeschoss traten Wasserschäden an den Holzböden auf. Die technische Erschließung der Obergeschosse ist derzeit problematisch, da der vorhandene Personenaufzug innerhalb eines vermieteten Ladenlokals liegt und das Treppenhaus schmal bemessen ist. Rechtlich bestehen Vereinigungsbaulasten zwischen den drei Flurstücken, Altlastenverdachtsmomente liegen laut amtlicher Auskunft nicht vor und das Objekt ist nicht denkmalgeschützt. Bei einer separaten Veräußerung einzelner Flurstücke kämen Überbaurentensachverhalte zum Tragen. Der vom Amtsgericht festgesetzte Verkehrswert für die wirtschaftliche Einheit beläuft sich auf 4.000.000 € (Einzelwerte bei getrennter Veräußerung: Flurstück 619: 3.200.000 €, Flurstück 1076: 149.000 €, Flurstück 790: 28.000 €). In der Ertragswertermittlung wurde ein werterhöhender Mietüberhang (Overrent) von 110.000 € berücksichtigt. Insgesamt bietet die Immobilie eine solide Substanzbasis mit einem Bodenwert von über 3,1 Mio. € und sofortigen Mieteinnahmen aus dem Erdgeschoss. Das maßgebliche Renditepotenzial liegt in der Sanierung und Umnutzung der Obergeschosse zu Wohnraum oder modernen Büro-/Praxisflächen.