KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Büro · Bj. 1900 · vermietet

Zwangsversteigerung einer ca. 56,74 m² großen Gewerbeeinheit (derzeit als Arztpraxis genutzt) im Erdgeschoss eines unter Denkmalschutz stehenden historischen Gebäudes in Alpen. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 87.000,00 € und basiert auf dem Ertragswertverfahren. Die Einheit selbst befindet sich in einem gepflegten, funktionalen Zustand, jedoch weist das Gemeinschaftseigentum erheblichen Sanierungsbedarf (insbesondere Feuchtschäden im Keller) auf.

Biet-Score

Risikoreich · 29 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Gewerbeeinheit bietet eine solide Anlagemöglichkeit im kleingewerblichen Segment mit stabiler Lagegunst in Alpen. Aufgrund des erheblichen Mängelstaus am Gemeinschaftseigentum müssen potenzielle Käufer jedoch künftige Sanierungskosten und Sonderumlagen einkalkulieren. Ein defensives Bietverhalten deutlich unter dem festgesetzten Verkehrswert von 87.000,00 € wird dringend empfohlen, um das finanzielle Risiko abzufedern.

Chancen

5

Gute funktionale Raumaufteilung, die sich ideal als Praxis- oder Büroräume eignet
Steuerliche Abschreibungsvorteile (AfA) durch die Einstufung als eingetragenes Baudenkmal möglich

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das zu versteigernde Teileigentum Nr. 5 umfasst die im Erdgeschoss gelegenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume eines historischen Wohn- und Geschäftshauses an der Rathausstraße 2 in 46519 Alpen. Das ehemals als Herrenhaus errichtete Gebäude steht unter Denkmalschutz (Baudenkmal Nr. 6) und befindet sich in zentraler Lage direkt gegenüber dem Rathaus. Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie der öffentliche Nahverkehr sind fußläufig in wenigen Minuten erreichbar. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz ist als gut zu bewerten. Das Gebäude wurde um 1900 erbaut und 1987 umfassend saniert und in vier Wohnungen sowie drei Gewerbeeinheiten aufgeteilt. Die ca. 56,74 m² große Einheit wird derzeit als Arztpraxis genutzt und verfügt über einen funktionalen Grundriss mit zwei Praxisräumen, einem Wartebereich und einem WC. Der Zustand der Sondereigentumseinheit wird als normal gepflegt beschrieben. Ein massiver Sanierungsstau besteht jedoch am Gemeinschaftseigentum, insbesondere durch erhebliche Feuchtschäden im Kellerbereich sowie sanierungsbedürftige Fenster, was die wirtschaftliche Attraktivität mindert. Im Grundbuch (Abteilung II) sind wertrelevante Lasten eingetragen, darunter eine gewerbliche Beschränkung (keine Spielhallen oder Sexshops) sowie eine Rückübertragungsvormerkung zugunsten der Gemeinde Alpen. Zudem besteht eine Baulast für einen Regenwasserkanal, die zwar technisch gegenstandslos ist, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr jedoch weiterhin als Erschwernis wahrgenommen wird. Der anteilige Miteigentumsanteil des Objekts am Gesamtschaden des Hauses beläuft sich auf 7.356,90 €, was bei der Wertermittlung bereits wertmindernd berücksichtigt wurde. Unter Berücksichtigung aller wertmindernden Faktoren wurde der Verkehrswert zum Stichtag 12. Mai 2025 auf 87.000,00 € festgesetzt, wobei das Ertragswertverfahren die primäre Grundlage bildet. Für risikobewusste Investoren bietet das Objekt bei entsprechendem Abschlag im Versteigerungstermin eine interessante Renditeperspektive. Vor der Gebotsabgabe sollte jedoch die Finanzierung der anstehenden Gemeinschaftssanierungen detailliert geplant werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich vorliegend um Miteigentum, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Erdgeschoss gelegenen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 5 bezeichnet. Es hat eine Nutzungsfläche von ca. 56,74 m². Das Gebäude stammt aus dem Jahr ca. 1900 steht unter Denkmalschutz und wurde 1988 umfangreich renoviert und umgebaut.

Hinweise zur Datenlage

Hervorragende Datenqualität durch ein sehr detailliertes Gutachten und eine vollständige Innenbesichtigung des Objekts durch den Sachverständigen.
Vollständige Innenbesichtigung der Teileigentumseinheit durch den Gutachter erfolgt. Lediglich die Foto-Dokumentation im Gutachten beschränkt sich auf Außenaufnahmen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0037/2024
Amtsgericht: Rheinberg
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 19.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 87.000 €
Nutzfläche: 56,74 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 137/1000
Anteilige Grundstücksfläche: 390 m²
Bodenrichtwert: 300 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 117.000 €390 m² × 300 €/m² · MEA 13,7 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Rathausstraße
Hausnummer: 2
PLZ: 46519
Ort: Alpen
Stadtteil: Alpen

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Soll-Miete (mtl.)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 40

Bodenrichtwert: 300 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 390 m²
Anteiliger Bodenwert: 117.000 €
Verkehrswert: 87.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,74
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -30.000 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 40 · Stichtag 01.01.2025

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert117.000 €

Verkehrswert87.000 €

Zone: Alpen

Rechenweg

Flächenanteil: 390 m² Gesamtgrundstück × 137/1000 MEA = 390 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 390 m² × 300 €/m² · MEA 13,7 %
Verkehrswert je m² Boden: 223 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 223 €/m² / 300 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 87.000 € − 117.000 € = -30.000 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wesel, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart