ZwangsversteigerungBüro in Birstein, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Seemenstraße 21 befindet sich am nordwestlichen Ortsrand des ländlich geprägten Ortsteils Böß-Gesäß der Gemeinde Birstein im Main-Kinzig-Kreis. Das Areal umfasst ein regelmäßig geschnittenes, nahezu ebenes Grundstück von 10.054 m² mit rund 100 m Straßenfront. Auf dem Gelände befinden sich ein im Jahr 2001 erbautes Bürogebäude in Holztafelbauweise (123,70 m² Nutzfläche über Erd- und ausgebautes Dachgeschoss), eine 1995 errichtete und 2002 erweiterte massive Werk- und Lagerhalle nebst Anbau aus 2006 (zusammen 1.424,34 m² Nutzfläche) sowie eine freistehende Kaltlagerhalle in Leichtbauweise aus dem Jahr 2013 (230,03 m² Nutzfläche). Die Gesamtnutzfläche aller Einheiten beträgt 1.777,70 m². Der bauliche Zustand sämtlicher Gebäude wird im Gutachten als gut bis sehr gut beschrieben. Nennenswerter Instandhaltungsstau liegt nicht vor; augenscheinlich bestehen lediglich geringfügige Schäden an PVC-Lichtplatten der Werkstatthalle. Die Beheizung des Bürogebäudes ist über eine Buderus-Gastherme vorgesehen, wobei der zugehörige Flüssiggastank vor Ort derzeit fehlt. Die Werkstatthalle verfügt über eine Holzheizung aus dem Jahr 1986 mit Warmluftgebläse. Die Hofflächen und Zufahrten sind mit Verbundsteinpflaster befestigt, die restlichen Freiflächen als Grünland bzw. Garten angelegt. Eine auf dem Dach montierte Photovoltaikanlage mit 30 kWp Nennleistung ist als Fremdeigentum deklariert und fällt nicht in den Versteigerungsumfang. In rechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass der südwestliche Hallenanbau aus 2006 formell ohne Baugenehmigung errichtet wurde. Hierfür setzte der Sachverständige pauschal 5.000 € Wertabzug für die nachträgliche Genehmigung an. Im Grundbuch von Böß-Gesäß Blatt 252 ist in Abteilung II eine Vormerkung zur Sicherung eines bedingten Anspruchs auf Rückübertragung des Eigentums eingetragen. Das Anwesen steht gegenwärtig vollständig leer und wird nicht mehr aktiv gewerblich betrieben. Aus wirtschaftlicher Sicht stützt sich der festgesetzte Verkehrswert von 1.100.000 € vorrangig auf das Ertragswertverfahren bei einem nachhaltigen Rohertrag von 97.107 € p. a., gestützt durch einen Sachwert von 1.130.000 €. Da der Zuschlag in einem vorausgegangenen Versteigerungstermin nach § 74a bzw. § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen 5/10- und 7/10-Wertgrenzen im anberaumten Termin aufgehoben. Das Objekt stellt daher eine interessante Akquisitionsgelegenheit für eigenkapitalstarke Gewerbebetriebe oder Projektentwickler dar, sofern das Baurecht bereinigt und die grundbuchliche Rechtslage vor dem Bieten abschließend geprüft wird.