ZwangsversteigerungBüro in Dorsten, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine gewerbliche Teileigentumseinheit (ehemalige Gaststätte mit Lagerräumen) am Himmelsberg 6 im Dorstener Ortsteil Wulfen-Barkenberg. Die Einheit erstreckt sich über das Erd-, Keller- und Obergeschoss eines im Jahr 1972 in konventioneller Massivbauweise errichteten, zweigeschossigen Gebäudes. Die gesamte Nutzfläche beläuft sich auf ca. 239,74 m², wovon rund 106 m² auf das Erdgeschoss und 90 m² auf den Keller entfallen. Das Grundstück hat eine Gesamtgröße von 2.228 m², an dem ein Miteigentumsanteil von 211/1000 besteht. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine einfache Geschäftslage in einer Ladenzeile ohne Durchgangsverkehr aus, bietet jedoch eine gute Anbindung an den ÖPNV und die Autobahn A31. Der bauliche Zustand der Immobilie ist als mäßig zu beschreiben und durch einen erheblichen Unterhaltungsstau sowie einen vernachlässigten Gesamteindruck geprägt. Ein gravierender Mangel ist der unzureichende Wärmeschutz; Decken und Fenster wurden teilweise provisorisch mit Planen und Tüchern abgehängt. Die vorhandene Lüftungs- und Thekenanlage ist defekt. Positiv hervorzuheben ist die vor rund zwei Jahren erneuerte Gas-Brennwerttherme der Marke Junkers. Die Sanitärbereiche im Keller verfügen jedoch teilweise nur über Kaltwasseranschlüsse. Im Obergeschoss befindet sich eine derzeit bewohnte Einheit mit Kochecke und Bad, für die im Gutachten keine Innenaufnahmen gestattet wurden. Zu den wesentlichen rechtlichen und praktischen Risiken gehört das bestehende Räumungsrisiko, da die Eigentümerin das Obergeschoss derzeit noch selbst bewohnt. Zudem ist für die Veräußerung des Teileigentums die Zustimmung des Verwalters zwingend erforderlich. Ein weiteres Detail ist der Verlauf des Stabmattenzauns am Tor, der nicht exakt dem Grenzverlauf des Flurstücks entspricht und gegebenenfalls versetzt werden muss. Die monatlichen Hausgeldzahlungen belaufen sich auf relativ hohe 428,00 €. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Aus Investorensicht ist eine Fortführung des Gaststättenbetriebs aufgrund des strukturellen Leerstands in der Ladenzeile wirtschaftlich nicht tragfähig. Das plausibelste Szenario ist eine Umnutzung als Warmlager, Online-Handelsstützpunkt oder für einen Lieferdienst. Da der Verkehrswert konservativ auf 69.000 € taxiert wurde und die Wertgrenzen im anstehenden Termin weggefallen sind, lässt sich das Objekt potenziell sehr günstig ersteigern. Investoren müssen jedoch die Kosten für eine umfassende Sanierung, den unzureichenden Wärmeschutz sowie ein eventuelles Räumungsverfahren fest in ihre Renditekalkulation einpreisen.