ZwangsversteigerungBüro in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand ist das Teileigentum Nr. 9 (Gewerbeeinheit, Büro) mit einem Miteigentumsanteil von 1.232/10.000 am Grundstück Fürstenwall 145 in Düsseldorf-Friedrichstadt (Flurstück 206, 480 m², Grundbuch Oberbilk Blatt 11532). Die Einheit liegt im Erdgeschoss des Hofgebäudes einer Wohnungseigentumsanlage mit 8 Wohneinheiten, 2 Teileigentumseinheiten und 3 Außenstellplätzen. Sie hat rund 88 m² Nutzfläche (Büro, Teeküche, WC, Lichthof). Die Lage beschreibt der Gutachter als Wohngebiet mittlerer Wohnqualität, stark verdichtet, mit guter ÖPNV-Anbindung; die Straße ist eine innerstädtische Hauptdurchgangsstraße (Lageabschlag 10 % beim Bodenwert). Der Verkehrswert beträgt 390.000 € (Ertragswertverfahren, Stichtag 22.04.2026). Das Ursprungsbaujahr liegt bei ca. 1889, Teilmodernisierung ca. 1993, Innenausbau der Einheit nach derzeitigem Kenntnisstand 2021 bis 2023. Die Restnutzungsdauer setzt der Gutachter mit 52 Jahren an. Die Einheit konnte nur durch die Fenster besichtigt werden, sie war verschlossen und ungenutzt. Festgestellt wurden Putz-, Farb- und Feuchtigkeitsschäden an der Außenwand im Bereich des Lichthofs. Die Heizung ist unklar: Die Einheit soll von der Zentralheizung abgekoppelt sein, vermutet wird eine elektrische Fußbodenheizung. Der Energieausweis (2018, Gesamtgebäude) nennt einen Endenergieverbrauch von 115 kWh/(m²a). Besonders wertrelevant sind zwei nicht genehmigte Durchbrüche zur Nachbareinheit Fürstenwall 143, die laut Gutachten ebenfalls im Eigentum des Schuldners steht. Eine Nutzungsänderung in Wohnen wurde 2023 genehmigt, die Teilungserklärung blieb jedoch unverändert. Der Gutachter setzt Rückbaukosten von 2.500 € an und einen Risikoabschlag von 20.000 € für möglicherweise gemeinsame Ver- und Entsorgungsleitungen. Eine Vereinigungsbaulast mit dem Grundstück Fürstenwall 143 besteht. Das Sondernutzungsrecht an der Garten- und Terrassenfläche wird mit 0 € bewertet. Das Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan 2025 monatlich 410 € ohne Heizkosten. Fazit: Die Einheit kann sich für Investoren mit Erfahrung bei WEG- und baurechtlichen Fragen eignen, sofern die Nutzungs- und Leitungssituation geklärt werden kann. Die fehlende Innenbesichtigung, die rechtliche Verflechtung mit der Nachbareinheit und die unklare Heizung sind die schwersten Risiken. Für die Gebotsabgabe wären eine eigene Prüfung vor Ort sowie Rückfragen bei Gericht und Verwaltung sinnvoll.