ZwangsversteigerungBüro in Freilassing, Bayern

Zur Versteigerung gelangt ein Teileigentum an Büro- und Verwaltungsräumen (Einheit Nr. 20) im 1. Obergeschoss eines 2022 errichteten Geschäftshauses an der Münchener Straße 25a in Freilassing, ergänzt durch zwei separat ausgewiesene Tiefgaragenstellplätze (Nr. 460 und 461). Die Liegenschaft befindet sich in gemischter Wohn- und Geschäftslage mit hervorragender Infrastruktur und schneller Anbindung an das Verkehrsnetz sowie die Nachbarstadt Salzburg. Die Gesamtwohnanlage umfasst ein straßenseitiges Geschäftshaus (Häuser A und B) sowie sechs dahinterliegende Mehrfamilienhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage. Der gutachterlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 212.000 € für die Büroeinheit und jeweils 22.500 € für die beiden Tiefgaragenstellplätze, mithin insgesamt 257.000 €. Das viergeschossige Gebäude in Massivbauweise zeichnet sich durch einen modernen Bauzustand mit Personenaufzug, Gas-Brennwertzentralheizung in Kombination mit Geothermie/Umweltwärme sowie dreifach verglasten Fenstern aus. Die Teileigentumseinheit weist eine Nutzfläche von rund 83 m² auf, aufgeteilt auf Büroraum, Loggia mit Glasschiebeelement, Abstellraum, Teeküche und WC. Ein Badezimmer ist nicht vorhanden. Gemäß Baubeschreibung sind Fußbodenheizung, Eichenparkett und eine kontrollierte Abluftanlage vorgesehen. Der bauliche Zustand des Gesamtkomplexes ist grundsätzlich neuwertig und baujahrtypisch, wenngleich ein Mängelprotokoll der Hausverwaltung noch unvollständig behobene Baumängel aus der Errichtungsphase (unter anderem an der Tiefgaragendecke) aufführt. Rechtlich und wirtschaftlich ist die Einheit fiktiv lastenfrei bewertet worden. Gravierendes Bewertungsrisiko ist der Umstand, dass dem Sachverständigen von der Schuldnerin der Zutritt verwehrt wurde und folglich keine Innenbesichtigung stattfinden konnte. Die Instandhaltungsrücklage der jungen Gemeinschaft ist mit ca. 270 € für die Teileinheit extrem niedrig, weshalb im Gutachten ein pauschaler Sicherheitsabzug von 4.000 € vorgenommen wurde. Auf der Chancenseite eröffnet die Teilungserklärung ausdrücklich das Recht, das Teileigentum ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer in Wohnungseigentum umzuwandeln und dafür Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. Unter Abwägung der Chancen und Risiken stellt das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit im grenznahen bayerischen Raum dar. Durch die Option zur Umnutzung in Wohnraum lässt sich nach Schaffung von Sanitäreinrichtungen eine zusätzliche Wertschöpfung erzielen. Investoren sollten jedoch zwingend finanzielle Reserven für mögliche Mängel im Innenbereich vorhalten und vorab das gerichtsbekannte Mängelprotokoll einsehen.