ZwangsversteigerungBüro in Fritzlar, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Kindertagesstätte auf dem Grundstück Gudensberger Pfad 14 in 34560 Fritzlar. Die Gesamtanlage setzt sich aus den vier Flurstücken 176/1, 176/2, 176/3 und 176/8 der Flur 3 zusammen, die eine grundbuchrechtliche und wirtschaftliche Einheit mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 3.057 m² bilden. Die bauliche Anlage umfasst ein ca. 1972 errichtetes, eingeschossiges und teilunterkellertes Kitagebäude mit Doppelpultdach, das 2005 erweitert und ca. 2015 durchgreifend umgebaut wurde. Die Nutzfläche verteilt sich auf ca. 475 m² im Erdgeschoss sowie ca. 110 m² im Kellergeschoss, was einer Gesamtnutzfläche von ca. 585 m² entspricht. Auf dem Grundstück befinden sich befestigte Hofbereiche, Spielgerätehäuser und drei Kfz-Stellplätze. Der bauliche Zustand spiegelt die umfangreichen Umbaumaßnahmen des Jahres 2015 wider, in deren Rahmen auch eine Gas-Brennwertheizung (Viessmann Vitodens 200) mit zentraler Warmwasserbereitung installiert wurde. Die lichten Raumhöhen variieren im Erdgeschoss zwischen 2,70 m und repräsentativen 4,75 m. Gleichwohl bestehen bauliche Besonderheiten: Die Räume weisen teils spitze und unübliche Zuschnitte auf, die Möblierung und Nutzung beeinflussen. Im Gutachten sind konkrete Sanierungs-, Sicherheits- und Instandsetzungserfordernisse ausgewiesen, darunter Brandschutzabschottungen im Keller, der Austausch einer T30-Brandschutztür, Ertüchtigungen der Absturzsicherungen und Zaunanlagen, Anpassungen des Fallschutzes auf dem Spielplatz sowie Verbesserungen bei Raumklima und Sonnenschutz. Die hierfür im Bewertungsverfahren angesetzten Kosten betragen ca. 43.000 €. Rechtlich ist zu beachten, dass in Abteilung II des Grundbuchs keine Belastungen verzeichnet sind und die Flurstücke 176/1, 176/2 und 176/3 über eine öffentlich-rechtliche Vereinigungsbaulast miteinander verknüpft sind. Altlastenverdachtsmomente liegen laut Fachinformationssystem nicht vor, Denkmalschutz besteht nicht. Das Grundstück liegt jedoch in einem Heilquellenschutzgebiet. Wesentlich für die Bewertung ist die Festsetzung des Bebauungsplans als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kindergarten bzw. Katholisches Familienzentrum. Diese strenge planungsrechtliche Vorgabe schließt eine freie Umnutzung aus und bedingt eine artverwandte Fortführung des Kita-Betriebs. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert von 1.180.000 € beruht auf einem gewogenen Mittel aus Ertragswert (1.179.000 €) und Sachwert (1.197.000 €) bei einem ausgewiesenen Bodenwert von 293.300 €. Die Immobilie ist an einen kirchlichen Betreiber vermietet, wodurch laufende Einnahmen gesichert sein dürften, obgleich genaue Mietvertragsdaten im Kurzexposé nicht veröffentlicht sind. Für spezialisierte Investoren bietet das Objekt eine planbare Bewirtschaftungsperspektive im Sozialimmobiliensektor.