TeilungsversteigerungBüro in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft durch das Amtsgericht Köln unter dem Aktenzeichen 0093 K 0025/2025 am 21.09.2026 versteigert. Es handelt sich um eine Gewerbeeinheit (Arztpraxis) mit zwei Kellerräumen und zwei Pkw-Stellplätzen im Freien sowie einem separaten Tiefgaragenstellplatz. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 758.000 € festgesetzt, wobei die Arztpraxis mit 740.000 € und der Tiefgaragenstellplatz mit 18.000 € bewertet wurden. Die Bewertung erfolgte auf Basis des Ertragswert- und Vergleichswertverfahrens zum Stichtag 22.10.2025. Die Arztpraxis im Erdgeschoss verfügt über eine Nutzfläche von ca. 248 m² und ist aktuell für 3.110,03 € monatlich kalt vermietet. Die marktübliche Miete für die Praxis wird auf ca. 3.224 € monatlich geschätzt, was ein geringes Mietsteigerungspotenzial von rund 114 € pro Monat aufzeigt. Der Tiefgaragenstellplatz ist ebenfalls vermietet, jedoch ist die aktuelle Miete nicht bekannt; die marktübliche Miete wird auf 80 € monatlich beziffert. Insgesamt ergibt sich aus den bekannten Mieten und dem Verkehrswert eine aktuelle Bruttorendite von ca. 4,92 % und eine marktübliche Bruttorendite von ca. 5,23 %. Der Ausbau- und Unterhaltungszustand des Gebäudes und der Arztpraxis wird als gut und gepflegt beschrieben, ohne wesentliche wertmindernde Mängel. Teilweise wurden neue Fenster und Türen in der Praxis erneuert. Allerdings gibt es Feuchtigkeitserscheinungen an einer Kellerraumwand. Zudem sind die zwei Außenstellplätze aufgrund ihrer Lage nicht wie vorgesehen nutzbar, und der Tiefgaragenstellplatz ist mit 2,30 m Breite als sehr schmal einzustufen. Für das Gemeinschaftseigentum sind Instandsetzungsmaßnahmen (u.a. Abwasserleitungen, Tiefgaragenrolltor, Fensteranstrich, Betonschäden an Loggien) zu Lasten der Erhaltungsrücklage beschlossen. Der Sachverständige führte eine Ortsbesichtigung am 22.10.2025 durch und hatte Innenzugang zur Arztpraxis und den Kellerräumen. Die Außenanlagen und die Tiefgarage wurden ebenfalls besichtigt. Es wird jedoch explizit darauf hingewiesen, dass die Funktionsfähigkeit von Heizungsanlagen, Warmwassergeräten und sonstigen technischen Einrichtungen nicht überprüft wurde. Versteckte und verdeckte Mängel konnten nicht berücksichtigt werden, und es wurden keine Untersuchungen zu Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, GEG, Altlasten oder Schadstoffen vorgenommen. Im Grundbuch sind verschiedene Dienstbarkeiten und Rechte eingetragen, darunter ein Unterbaurecht, Mitbenutzungsrechte an Kinderspielplätzen und ein Recht zur Verlegung einer Stromleitung. Diese Belastungen wurden bei der Verkehrswertermittlung als nicht wertmindernd eingestuft. Laut Stadt Köln bestehen keine Baulasten. Der WEG-Verwalter ist die VALO Immobilienmanagement Rheinland GmbH. Vor einem Gebot sollten die vollständigen Gutachtenunterlagen, die tatsächliche Nutzbarkeit der Stellplätze, der Umfang der Kellerfeuchtigkeit sowie die genauen Kosten und der Zeitplan der beschlossenen WEG-Instandsetzungsmaßnahmen detailliert geprüft werden.