ZwangsversteigerungBüro in Langweid am Lech, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine gemischtgenutzte Gewerbeimmobilie auf den Flurstücken 977/22 und 977/163 mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 6.182 m² in 86462 Langweid am Lech, Parkstraße 33 (Ortsteil Foret). Die Liegenschaft liegt in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet und verfügt über eine gute überregionale Anbindung an die Bundesstraße B2 sowie die Autobahn A8 nach Augsburg und München. Der zweigeschossige, voll unterkellerte Gebäudekomplex wurde ursprünglich um 1940 in Stahlbetonskelettbauweise errichtet und bietet eine Gesamtnutzfläche von rund 3.311 m², die sich auf Untergeschoss (ca. 1.200 m²), Erdgeschoss (ca. 1.048 m²) und Obergeschoss (ca. 1.063 m²) verteilt. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird vom Sachverständigen als leicht unterdurchschnittlich bewertet. Es zeigen sich typische Instandhaltungsrückstände wie bereichsweise freiliegende Deckenbewehrungen durch Betonabplatzungen, Pflasterschäden an den Rampen sowie ein mäßiger Zustand der asphaltierten Freiflächen. Wesentliche Mängel betreffen das Untergeschoss, bei dem es in der Vergangenheit zu Wassereintritten über die Zufahrtsrampen kam. Die Gaszentralheizung stammt aus dem Jahr 1989 und der vorhandene Lastenaufzug ist mangels Prüfungen seit Jahren außer Betrieb. Die Flächen des Fitnessstudios im Obergeschoss sowie des Vereinsheims im Erdgeschoss präsentieren sich in renoviertem Standard (Umbauten ca. 2018–2023). Rechtlich und vermietungsseitig ist die Situation von Licht und Schatten geprägt. Während das Fitnessstudio im Obergeschoss (Mietvertrag bis 31.03.2028, Kaltmiete 7.700 € monatlich) und das Vereinsheim im Erdgeschoss (Mietvertrag bis 31.08.2033, Kaltmiete 1.600 € monatlich) vermietet sind, stehen die Einheiten im Untergeschoss sowie die Spielothek und ein Büro im Erdgeschoss leer. Die vorherigen Mieter fielen in die Insolvenz. Zudem weicht die Erdgeschossaufteilung von den Baugenehmigungen ab und für das Vereinsheim liegt bislang keine baurechtliche Nutzungsänderung vor. Im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten umfassen unter anderem Abstandsflächen- und Duldungsrechte sowie ein befristetes Betriebsrecht für eine Fremd-Photovoltaikanlage bis 2037. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 29.10.2024 stichtagsbezogen auf 1.820.000 € festgesetzt. Er basiert maßgeblich auf dem Ertragswertverfahren mit einem nachhaltigen Rohertrag von 198.666 € pro Jahr und einem Liegenschaftszinssatz von 5,50 %, wobei Abzüge für Leerstandskosten (168.046 €), Ausbaukostenzuschüsse (145.013 €) und Rückbauaufwand (20.000 €) berücksichtigt wurden. Für wertorientierte Anleger bietet das Objekt bei gelungener Nachvermietung und baurechtlicher Bereinigung erhebliche Ertragschancen, erfordert jedoch signifikante Anschlussinvestitionen.