ZwangsversteigerungBüro in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst das im Grundbuch von Marl Blatt 22677 eingetragene Teileigentum (1.102,72/10.000 Miteigentumsanteil) an einem 2.673 m² großen Grundstück. Die Gewerbeeinheit Nr. 31 a) I erstreckt sich über das Erdgeschoss und Souterrain des Wohn- und Geschäftshauses Bergstraße 215 a in Marl-Stadtmitte. Bei einer Gesamtnutzfläche von rund 445 m² entfallen 260 m² auf einen großen Veranstaltungssaal, 71 m² auf Büros, Diele, Umkleide und WCs, 37 m² auf einen Kellerraum sowie rund 33 m² auf Flure. Die Lage bietet eine normale innerstädtische Infrastruktur mit fußläufiger Erreichbarkeit des Einkaufszentrums 'Marler Stern', guter Nahverkehrsanbindung und schneller Erreichbarkeit der Autobahn A 52, wenngleich die vierspurige Bergstraße zu erhöhten Lärmimmissionen führt. Das 1998 in Stahlbeton-Skelettbauweise fertiggestellte Gebäude befindet sich äußerlich in durchschnittlichem Zustand, das Sondereigentum weist jedoch einen mäßigen Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau auf. Durch frühere Dachundichtigkeiten und Rohrschäden an Abwasserleitungen entstanden Feuchtigkeitsschäden: Der Schwingboden des Saales weist Unebenheiten und Schäden auf, Teile der OWA-Rasterdecken fehlen oder sind schadhaft. Zudem weisen die Frischwasserleitungen nur geringen Durchfluss auf und Zwangsentlüftungen sind defekt. Der Gutachter hat hierfür einen pauschalen Wertabschlag von 30.000 € in der Ertragswertermittlung berücksichtigt. Die Einheit wird über Fernwärme beheizt; ein Energieausweis lag nicht vor. Das Objekt ist seit 1996 vermietet (Nutzung als Tanzschule) bei einer vertraglichen Jahresnettokaltmiete von 30.132 €. Der Gutachter stuft eine Fortführung dieser Nutzung wegen des schadhaften Schwingbodens als wenig wahrscheinlich ein und legte eine nachhaltige Marktmiete von 28.260 € p. a. zugrunde. Das monatliche Hausgeld beträgt laut Verwalter 1.477 € (17.724 € p. a.). Grundbuchlich bestehen in Abteilung II ein Wegerecht sowie ein Vorkaufsrecht und eine Rückauflassungsvormerkung für die Stadt Marl, welche auftragsgemäß im Sachverständigenwert unberücksichtigt blieben. Die 5/10- und 7/10-Grenzen sind infolge einer früheren Zuschlagsversagung weggefallen. Für gewerbliche Investoren stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit dar, großflächiges Gewerbeeigentum unterhalb des Marktwertes zu erwerben. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist die Einpreisung der zwingend notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen sowie die Realisierung einer tragfähigen Anschlussvermietung (z. B. Büro, Schulung oder Onlinehandel mit Lager).