ZwangsversteigerungBüro in Mülheim an der Ruhr, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft den 50/200 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Borbecker Straße 142 in 45475 Mülheim an der Ruhr (Gemarkung Dümpten, Flur 1, Flurstück 307 mit 1.289 m² Gesamtfläche), verbunden mit dem Sondereigentum an der Gewerbeeinheit Nr. 2 im Erdgeschoss links nebst Lagerräumen im Keller. Das Wohn- und Geschäftshaus wurde laut Bauakte im Jahr 1973 mit sieben Wohneinheiten, einer Gewerbeeinheit und acht Garagen erbaut. Das Eckgrundstück befindet sich in mittlerer bis guter Wohnlage im Mülheimer Stadtteil Dümpten; Beeinträchtigungen ergeben sich lediglich durch eine benachbarte Trafostation und eine Funkantenne auf dem Nachbargrundstück. Das Teileigentum umfasst gemäß Teilungserklärung ca. 147 m² Nutzfläche im Erdgeschoss und ca. 50 m² Kellerfläche. Zudem existiert ein baurechtlich genehmigter Anbau mit rund 24 m² Grundfläche. Da eine Innenbesichtigung verwehrt bzw. nicht möglich war, wurde das Gutachten nach Aktenlage und Außenbesichtigung erstellt. Es besteht augenscheinlicher Unterhaltungsstau an der Fassade (Risse, Putzabplatzungen) sowie Renovierungsbedarf. Der Sachverständige legte der Wertermittlung eine modellhafte Umnutzung zu Wohnraum zugrunde und kalkulierte hierfür Umnutzungskosten von 256.000 € sowie Baunebenkosten, Projektrisiken und Leerstandskosten von insgesamt 312.000 €, die den Ertragswert mindern. Rechtlich und wirtschaftlich birgt die Einheit beträchtliche Risiken: Für den Anbau besteht weder ein Sondernutzungsrecht noch eine sachenrechtliche Zuordnung zum Sondereigentum, sodass dieser rechtlich Gemeinschaftseigentum darstellt. Eine wohnwirtschaftliche Umnutzung erfordert daher zwingend das Einvernehmen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem beläuft sich der Hausgeldrückstand der Einheit zum 03.04.2026 auf 17.109,76 € zzgl. ca. 2.500,00 € Gerichts- und Anwaltskosten bei einem monatlichen Hausgeldabschlag von 535,00 €. Das Grundstück liegt im Bergwerksfeld Roland; bergbauliche Einwirkungen gelten jedoch als abgeklungen. Im Ergebnis schließt die Bewertung mit einem Verkehrswert von 133.000 € ab, der vorrangig durch den anteiligen Bodenwert von 150.000 € gestützt wird. Das Investment erfordert beträchtliche Nachinvestitionen und planerische Absprachen mit der Miteigentümergemeinschaft, weshalb es sich ausschließlich für spezialisierte Akteure mit fundierter Sanierungs- und WEG-Erfahrung eignet.