TeilungsversteigerungBüro in Witten, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt in 58455 Witten (Jahnstraße 13) umfasst ein 1.663 m² großes Gewerbegrundstück (Flurstücke 294 und 316, die eine wirtschaftliche Einheit bilden), bebaut mit einem zweigeschossigen Büro- und Lagergebäude inklusive ausgebautem Dachgeschoss, einem eingeschossigen Werkstattgebäude, einer Fertigteilgarage sowie 24 Kfz-Stellplätzen. Die verkehrstechnische Lage ist günstig: Das Stadtzentrum Witten ist rund 1,0 km entfernt, die Anschlussstelle zur A 448 liegt in ca. 2,4 km Entfernung mit zügiger Anbindung an die A 43 und A 45. Das Büro- und Lagergebäude stammt im Ursprung aus ca. 1968 und wurde ca. 1986 um ein ausgebautes Satteldach erweitert. Insgesamt ergibt sich eine Nutzfläche von 1.492,21 m² (1.349,69 m² im Hauptgebäude und 142,52 m² in Werkstatt/Garage). Der bauliche Zustand ist durchschnittlich mit punktuellem Unterhaltungsstau. Die Beheizung des Hauptgebäudes erfolgt über eine neuere Gas-Zentralheizung (ca. 2020). Das Dachgeschoss mit zwei Dachterrassen wurde ohne vorliegende Baugenehmigung ausgebaut; eine planungsrechtlich positive Stellungnahme der Stadt Witten liegt zwar vor, die baurechtliche Genehmigung hängt jedoch noch von nachzureichenden Unterlagen ab. Grundbuchlich ist das Objekt in Abteilung II lastenfrei. Zu beachten sind jedoch öffentlich-rechtliche Aspekte: Das Grundstück ist im Kataster der Flächen mit Bodenbelastungsverdacht als Altstandort einer früheren Drahtstiftfabrik geführt. Aktuell bestehen zwar keine Gefährdungen, bei künftigen Bodeneingriffen sind jedoch Untersuchungen vorgeschrieben. Zudem besteht Bergbauvergangenheit, wobei bodenmechanische Einwirkungen laut Bezirksregierung abgeklungen sind. Der Sachverständige konnte einzelne Gewerbeeinheiten nicht von innen besichtigen und setzte dafür sowie für die Genehmigungskosten des Dachgeschosses entsprechende Risikoabschläge an. Der festgesetzte Verkehrswert von 1.100.000,00 € basiert auf einem Ertragswertverfahren mit 4,5 % Liegenschaftszinssatz. Bei einer aktuellen Ist-Miete von 78.651,60 € p. a. und einem nachhaltigen Rohertrag von 105.759,48 € p. a. bietet das Objekt bei planmäßiger Restfertigstellung und Genehmigung des Dachgeschosses attraktive Renditechancen bei gleichzeitig überschaubarem Leerstand.