ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Ahlen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich am östlichen Stadtrand der westfälischen Mittelstadt Ahlen am Alten Postweg 17. Die ca. 2 km vom Stadtkern entfernte Wohnlage ist durch ältere Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser geprägt. Es handelt sich um ein im Grundbuch von Ahlen Blatt 3858 verzeichnetes, 507 m² großes Flurstück (Flurstück 79, Flur 24). Das Gebäude wurde ca. 1912 ursprünglich mit Stallanbau errichtet, ca. 1961 zu Wohnzwecken umgenutzt und um 1989 durch Fassadenverblendung, Dachgeschossausbau und Garagenerrichtung erweitert. Die Wohn-/Nutzfläche beläuft sich auf ca. 131 m² bei einer Brutto-Grundfläche des Wohnhauses von ca. 215 m². Der bauliche Zustand ist geprägt von erheblichem Instandhaltungsstau und Sanierungsbedarf. Bei der Begutachtung wurden an zahlreichen Gewerken unvollständige und nicht fachgerechte Bauausführungen aus vergangenen Eigenleistungen dokumentiert. Dies betrifft die Außenfassaden, Dacheindeckung, Sanitäranlagen und haustechnische Leitungen. Im Kellergeschoss liegen Feuchteschäden vor. Die Ölheizung ist erneuerungsbedürftig, im Elektro-Verteilerkasten liegen offene Kabel frei, und die Sanitärobjekte in beiden Geschossen sind modernisierungsfällig. Der Gutachter hat den erforderlichen Instandhaltungsaufwand mit einem marktgerechten Abschlag von 50.000 € beziffert, der durch einen Zeitwertzuschlag von 7.500 € für Kamin und Wintergarten abgemildert wird. Rechtlich liegt das Grundstück im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB; das Altlastenkataster weist keine Belastungen auf und Baulasten bestehen nicht. Ein wesentliches Risiko stellt die Bauaktenlage dar: Nach Angaben des Bauamtes liegen für den vollständigen Dachgeschossausbau, den Spitzbodenausbau sowie den Wintergarten keine Baugenehmigungen vor. Das Objekt ist derzeit augenscheinlich ungenutzt, Mietverhältnisse bestehen vermutlich nicht. Aus Investorensicht stellt die Doppelhaushälfte ein klassisches Sanierungsobjekt dar. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 185.000 € ermöglicht das Objekt bei einem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren einen günstigen Einstieg. Allerdings erfordert die Realisierung der Wohnnutzung umfassende Investitionen in Haustechnik, Statiküberprüfung, Baugenehmigungsverfahren und Wärmedämmung.