ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst eine Einfamilien-Doppelhaushälfte mit zwei Anbauten auf den Flurstücken 190 (253 m²) und 224 (19 m²) sowie einen 1/19 Miteigentumsanteil an einem Privatweg (Flurstück 195, 319 m²). Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 187.500 €, aufgeteilt in 181.000 € für Flurstück 190, 5.500 € für Flurstück 224 und 1.000 € für den Miteigentumsanteil an Flurstück 195. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, da dies der üblichen Marktgepflogenheit für solche Objekte entspricht. Das Ertragswertverfahren wurde unterstützend herangezogen. Die Wohnfläche des Hauses wird mit vermutlich ca. 116,83 m² angegeben. Das Objekt wird als eigengenutzt vermutet, weshalb keine Ist-Miete vorliegt. Die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete wurde auf Basis des Mietspiegels Bergheim auf ca. 701 €/Monat für das Wohnhaus und 20 €/Monat für den Stellplatz, insgesamt 721 €/Monat, geschätzt. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 4,61 % bezogen auf den Verkehrswert. Der bauliche Zustand wird als noch durchschnittlich, aber mit erheblichem Unterhaltungsstau und zahlreichen Mängeln beschrieben. Die Dacheindeckung ist teilweise verrutscht, die Fassadenverkleidung unvollständig und beschädigt, und es gibt Schäden an Putz und Schornstein. Die Außenanlagen sind vernachlässigt. Der Grundriss ist verwinkelt und entspricht nicht heutigen Wohnansprüchen. Modernisierungen umfassen eine teilweise gedämmte Fassade und erneuerte Fenster/Türen. Eine ölbefeuerte Warmwasser-Zentralheizung ist vermutlich vorhanden, ein Energieausweis fehlt. Die Innenbesichtigung des Objekts war dem Gutachter nicht möglich, was eine detaillierte Zustandsbeurteilung erschwert. Die Bewertung erfolgte daher auf Basis der Außenansicht, vorhandener Unterlagen (Grundrisszeichnungen, Wohnflächenberechnung aus einem früheren Verfahren) und Annahmen. Funktionsprüfungen und Untersuchungen auf verdeckte Mängel wurden nicht durchgeführt. Ein Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Sachwert des Hauptobjekts wurde aufgrund dieser Einschränkung vorgenommen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten oder Denkmalschutz sind nicht bekannt. Die Zuwegungen über die Flurstücke 224 und 195 sind nicht grundbuchlich gesichert. Zudem ist der Anbau II noch nicht katasteramtlich eingemessen. Diese Punkte stellen rechtliche Unsicherheiten dar, die vor einem Zuschlag geklärt werden sollten. Die Flurstücke 190 und 224 bilden eine wirtschaftliche Einheit und sollten zusammen mit dem Miteigentumsanteil an Flurstück 195 veräußert werden.