TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Bruckberg, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus mit Doppelgarage in 84079 Bruckberg, Ortsteil Bruckbergerau (Landshuter Straße 44c). Die Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem 1.761 m² großen Wohnbaugrundstück Flst. 193/5 sowie einem 1/11 Miteigentumsanteil am 359 m² großen Grundstück Flst. 183/13, auf welchem sich eine denkmalgeschützte Kapelle und Verkehrsflächen befinden. Das Anwesen liegt in zweiter Reihe zur Landshuter Straße; die Erschließung ist über ein grundbuchlich gesichertes Geh- und Fahrtrecht sowie ein Leitungsrecht auf dem Nachbarflurstück 193/9 gewährleistet. Die Mikrolage ist dörflich geprägt mit rückwärtig angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen. Durch die Nähe zum Flugplatz Ellermühle und zur Autobahn A92 sind zeitweise Lärmeinwirkungen möglich. Das Gebäude wurde 2002/2003 in Massivbauweise errichtet und bietet eine Wohnfläche von rund 167 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Das Dachgeschoss wurde nachträglich provisorisch als Hobbyraum ausgebaut, stellt baurechtlich jedoch keinen Aufenthaltsraum dar. Zur gehobenen Ausstattung gehören zwei Bäder, ein Gäste-WC, ein Kachelofen im Wohnbereich sowie eine Grundwasserwärmepumpe mit Fußbodenheizung (2015 erneuert). Der Garten ist mit einer teilüberdeckten Südterrasse und einem GFK-Swimmingpool angelegt. Bei der Ortsbesichtigung wurden jedoch Mängel festgestellt: Feuchtigkeitsschäden an Kellerwänden, Putzabplatzungen nach einem früheren Rohrbruch, mangelhaftes Bodengefälle in der Garage sowie Risse und Undichtigkeiten am Swimmingpool nebst defekter Gegenstromanlage. Rechtlich wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Das Wohnhaus wird derzeit von einem Miteigentümer bewohnt; Mietverhältnisse bestehen nicht. Im Grundbuch von Bruckbergerau Blatt 1026 sind keine wertmindernden Rechte in Abteilung II eingetragen, die das Wohngrundstück belasten. Für das Miteigentum an Flst. 183/13 besteht Denkmalschutz (Baudenkmal Kapelle), was eine Instandhaltungspflicht nach bayerischem Denkmalschutzrecht begründet, im Sachwertverfahren aber nur mit einem geringen Bodenwertanteil berücksichtigt wurde. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert beträgt 920.000 €, wovon 916.000 € auf das Wohngrundstück und 4.000 € auf den Miteigentumsanteil entfallen. Die Wertermittlung erfolgte methodisch über das Sachwertverfahren (vorläufiger Sachwert 1.030.000 €, Marktanpassungsfaktor 0,90, pauschaler Abschlag für Mängel 11.000 €). Für Bietinteressenten bietet das Objekt Substanz- und Raumchancen, bedingt jedoch eine sorgfältige Kalkulation von Beseitigungskosten für die Feuchtigkeitsschäden sowie der Abwicklung der Besitzübergabe mit dem derzeitigen Bewohner.