KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Doppelhaushälfte · Bj. 1980 · vermietet

Zum Aufruf kommt eine ca. 1980 errichtete, einseitig angebaute Doppelhaushälfte (DDR-Typenbau „E 5 S“) mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung in 39517 Dolle. Die realisierbare Wohnfläche beträgt rund 110 m² bei einer Grundstücksfläche von 381 m². Die Immobilie weist einen erheblichen Renovierungs- und Instandhaltungsstau auf; wesentliche Bereiche waren vermüllt und die Ölheizung (ca. 1994) ist derzeit außer Betrieb. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 89.000,00 € zum Stichtag 27.04.2026. Das Objekt wird derzeit durch die Eigentümerin eigengenutzt.

Biet-Score

Risikoreich · 33 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich primär für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobewusste Investoren, die bereit sind, das Gebäude grundlegend zu beräumen und energetisch wie heizungstechnisch zu modernisieren. Bei einem angesetzten Verkehrswert von 89.000,00 € ist ein Einstieg mit überschaubarem absolutem Kapital möglich, jedoch müssen erhebliche Modernisierungs- und Beräumungskosten von mindestens 50.000,00 € einkalkuliert werden. Bietern wird empfohlen, vor Gebotsabgabe das genaue Schicksal der bestehenden Grunddienstbarkeit im Versteigerungstermin zu klären und ein entsprechendes Sanierungsbudget bereitzuhalten.

Chancen

6

Solide massive Grundsubstanz mit Vollunterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine ca. 1980 in Massivbauweise errichtete Doppelhaushälfte (DDR-Typenbau „E 5 S“) auf einem 381 m² großen Grundstück in 39517 Dolle (Braune-Hirsch-Str. 6b). Das Gebäude umfasst ein Vollgeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss sowie eine Vollunterkellerung. Eine verbindliche Wohnflächenberechnung liegt nicht vor; die Sachverständige hält eine Wohnfläche von rund 110 m² für realisierbar (Brutto-Grundfläche: ca. 258 m²). Dolle ist ein Ortsteil der Gemeinde Burgstall im Landkreis Börde und liegt verkehrsgünstig an der B 189 sowie nahe der A 14, zeichnet sich jedoch durch eine eher periphere, ländlich geprägte Infrastruktur aus. Das Wohnhaus wurde ca. 1994 in wesentlichen Gewerken (Dach, Fenster, Sanitär, Leitungen, Heizung) modernisiert, weist jedoch heute einen erheblichen Unterhaltungs- und Renovierungsstau auf. Die Innenausstattung ist abgewohnt, teils stark verschmutzt und beschädigt. Einzelne Räume waren beim Ortstermin stark vermüllt und zugestellt. Der Heizungskeller war nicht begehbar; die dort befindliche Öl-Zentralheizung aus ca. 1994 ist aufgrund fehlenden Brennstoffs außer Betrieb. Die angebaute Kellergarage kann wegen der engen Zufahrtsverhältnisse nicht mit einem herkömmlichen PKW befahren werden. Die energetische Qualität wird als unterdurchschnittlich eingestuft. Im Grundbuch (Dolle Blatt 632) ist in Abteilung II unter lfd. Nr. 1 eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht) für die Eigentümer der Nachbarflurstücke 489/173 und 490/173 eingetragen. Altlastenverdachtsflächen und Baulasteintragungen liegen laut Behördenauskünften nicht vor; Denkmalschutz besteht nicht. Zur Beseitigung der Unterhaltungsrückstände setzte die Gutachterin pauschale Abzüge von 20.000,00 € für die Erneuerung der Heizungsanlage sowie 30.000,00 € für Beräumung und Renovierung an. Unter Anwendung des Sachwertverfahrens und einer Marktanpassung von -30 % (Sachwertfaktor 0,70) wurde der Verkehrswert zum Stichtag 27.04.2026 auf 89.000,00 € festgesetzt. Für Investoren oder Eigennutzer bietet das Objekt bei günstiger Ersteigerung die Chance auf eine grundlegende Repositionierung im ländlichen Raum, erfordert jedoch eine stringente Kalkulation der Folgeinvestitionen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Ca. 1980 errichtetes, einseitig angebautes, voll unterkellertes Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit ausgebautem Dachgeschoss. Weitere Informationen zum Objekt und kostenloser Gutachtendownload unter www.zvg.com!!

Hinweise zur Datenlage

Umfangreiches Gutachten mit Stichtag 27.04.2026 sowie amtliche Bekanntmachung liegen vor. Wesentliche behördliche Auskünfte (Baulasten, Denkmalschutz, Altlasten) wurden eingeholt.
Teilbesichtigung von außen und innen: Wegen starker Vermüllung und Verstellung waren einzelne Bereiche (u.a. der Heizungskeller) nicht begehbar.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0009 K 0058/2025
Amtsgericht: Haldensleben
Bundesland: Sachsen-Anhalt

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Deutsche Bank AG (Bank)Tel. 030/34073145Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 19.11.2026 · 10:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Doppelhaushälfte
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1980

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 89.000 €
Wohn-/Nutzfläche: 110 m²
Grundstücksfläche: 381 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 381 m²
Bodenrichtwert: 20 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 7.620 €381 m² × 20 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Braune-Hirsch-Str.
Hausnummer: 6b
PLZ: 39517
Ort: Burgstall
Stadtteil: Dolle

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 110 m² Wohnfläche · Baujahr 1980 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	809 €/m²Median · 15 Fälle
Spanne	706 – 1.185 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	0 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

809 €/m²Median · 15 Fälle

Spanne: 706 – 1.185 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: 0 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 70 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1980 gegenüber typisch 1911). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 15 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 15 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1980Gruppe 1911
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 110 m²Gruppe 159 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,19 – 6,19 €/m² im Monat, typisch 6,00 €/m² · angesetzt in 9 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

14 von 15 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 17,0 km entfernt — 729 €/m², Baujahr 1950, sanierungsbedürftig, 85 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Straße der Freundschaft, Neuwegersleben	leerstehendes Wohnhaus mit 2 freistehenden Nebengebäuden	1890	289 m²	stark sanierungsbedürftig	64.000 €	221 €	01.12.2026	unbekannt
Gartenstraße, Wackersleben	Einfamilienhaus	1850	163 m²	sanierungsbedürftig	47.000 €	288 €	02.02.2027	unbekannt
Weidenweg, Schackensleben	Einfamilienhaus	1950	159 m²	sanierungsbedürftig	103.000 €	648 €	21.08.2026	25,0 km
Keindorfer Straße, Etingen	Einfamilienhaus	1900	150 m²	sanierungsbedürftig	102.500 €	683 €	27.11.2026	30,0 km
Plankener Straße, Meseberg	Doppelhaushälfte	1950	85 m²	sanierungsbedürftig	62.000 €	729 €	12.10.2026	17,0 km
Mühlenweg, Hötensleben	Einfamilienhaus	—	160 m²	unbewertet	119.000 €	744 €	25.08.2026	unbekannt
Neuwegerslebener Straße, Hornhausen	Einfamilienhaus, mit Nebengebäude	—	110 m²	renovierungsbedürftig / einfach	87.000 €	791 €	02.03.2027	unbekannt
Alte Sorge, Behnsdorf	Zweifamilienhaus	1909	175 m²	durchschnittlich	156.000 €	891 €	11.09.2026	35,0 km
Albert-Nußbaum-Straße, Stadt Wanzleben-Börde	Einfamilienhaus	—	130 m²	unbewertet	120.000 €	923 €	02.06.2026	unbekannt
Velsdorfer Straße, Mannhausen	Resthofstelle mit Wohnhaus, zwei Ställen und Scheune	1910	194 m²	sanierungsbedürftig	225.000 €	1.160 €	05.11.2026	25,0 km
Bahnhofstr., Beendorf	Einfamilienhaus	1911	167 m²	sanierungsbedürftig	202.000 €	1.210 €	14.08.2026	40,0 km
Waldweg, Bottmersdorf	Einfamilienhaus	1989	114 m²	sanierungsbedürftig	150.000 €	1.316 €	02.03.2027	45,0 km
Hinter der Kirche, Wulferstedt	Einfamilienhaus	2000	159 m²	gepflegt	239.000 €	1.503 €	02.02.2027	unbekannt
Amselweg, Hohenwarsleben	gemischte Baufläche; Einfamilienhaus	1998	135 m²	durchschnittlich	261.500 €	1.938 €	23.10.2026	30,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16

Bodenrichtwert: 20 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 381 m²
Anteiliger Bodenwert: 7.620 €
Verkehrswert: 89.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 11,68
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 81.380 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert7.620 €

Gebäude / Wohnung81.380 €

Verkehrswert89.000 €

Zone: W (Wohnbaufläche) / MI (Mischgebiet)

Rechenweg

Flächenanteil: 381 m² Gesamtgrundstück = 381 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 381 m² × 20 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 234 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 234 €/m² / 20 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 89.000 € − 7.620 € = 81.380 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Börde, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart