ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Castrop-Rauxel, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Castrop-Rauxel versteigert eine Doppelhaushälfte in Castrop-Rauxel-Habinghorst mit einem festgesetzten Verkehrswert von 350.000 €. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Sachwertverfahrens, ergänzt durch eine Plausibilisierung mittels Vergleichswertverfahren, und bezieht sich auf den fiktiv unbelasteten Grundbesitz. Der Bodenwert wurde mit 160.000 € angesetzt, der Sachwert der baulichen Anlagen nach Abzug der Alterswertminderung und Berücksichtigung von Außenanlagen sowie objektspezifischen Merkmalen auf 350.000 € gerundet. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von überschlägig 180 m² und eine Brutto-Grundfläche von 410 m². Es wird als Einfamilienwohnhaus genutzt, obwohl es ursprünglich als Vierfamilienhaus genehmigt war. Laut Eigentümerangaben bestehen keine Miet- oder Pachtverhältnisse, das Objekt ist somit leerstehend. Angaben zur marktüblichen Miete oder einem Mietpotenzial sind im Gutachten nicht enthalten. Das 1911 erbaute Haus wurde in den 1990er Jahren erweitert und modernisiert, jedoch sind viele Ausstattungsmerkmale (Heizung, Elektrik, Bäder) aus heutiger Sicht veraltet. Es besteht ein Unterhaltungsstau, insbesondere hinsichtlich der nicht erfüllten GEG-Verpflichtungen zur Rohrleitungsdämmung und eines potenziellen Heizungstauschs. Zudem sind Um- und Ausbaumaßnahmen im Dachgeschoss augenscheinlich nicht vollständig abgeschlossen, und eine Drainage zum Garten fehlt, was zu Wasser im Keller führen kann. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Gutachter hat das Objekt am 14.11.2025 von innen und außen besichtigt. Allerdings wurden keine zerstörerischen Untersuchungen, Funktionsprüfungen technischer Anlagen oder Dichtheitsprüfungen der Entwässerungsleitungen durchgeführt. Die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Bestimmungen und die Genehmigungsfähigkeit der Nebengebäude (Garage, Pavillons, Gewächshaus, Pool) wurden unterstellt. Verborgene Mängel konnten nicht berücksichtigt werden. Im Grundbuch ist ein Versteigerungsvermerk eingetragen. Es gibt keine belastenden Baulasten, jedoch eine begünstigende Abstandsflächenbaulast auf dem Nachbargrundstück. Die Abweichung der tatsächlichen Nutzung des Haupthauses von der ursprünglichen Genehmigung sowie die fehlenden Genehmigungen für die Nebengebäude stellen rechtliche Unwägbarkeiten dar, die vor einem Zuschlag geklärt werden sollten. Das Objekt befindet sich in mittlerer Wohnlage in einem Markt mit leicht steigenden Preisen.