KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Doppelhaushälfte · Bj. 1900 · leerstehend

Zum Aufruf kommt eine zweigeschossige, unterkellerte Doppelhaushälfte nebst Scheunen- und Stallgebäude in Cornberg-Rockensüß mit einem festgesetzten Verkehrswert von 57.000 €. Das Wohnhaus wurde um ca. 1900 in Fachwerk-/Massivbauweise auf einem 967 m² großen Grundstück errichtet und verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Das Objekt konnte vom Gutachterausschuss mangels Zugänglichkeit ausschließlich von außen besichtigt werden, weshalb ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 15 % vorgenommen wurde. Laut Gutachten ist das Wohnhaus derzeit unbewohnt. Neben offensichtlichen Bauschäden an Fassaden, Treppenanlage und Scheune prägen ein demografischer Abschlag und Leerstände im Umfeld die Bewertung.

Biet-Score

Risikoreich · 39 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer oder regionale Investoren, die ein preisgünstiges Sanierungsprojekt mit großem Nebengelass im ländlichen Raum suchen. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung muss zwingend ein finanzieller Puffer für verdeckte Mängel und Modernisierungen der Haus- und Heiztechnik einkalkuliert werden. Zudem begrenzen der anhaltende Bevölkerungsrückgang in Cornberg sowie erkennbare Leerstände im Umfeld das Wiederverkaufs- und Mietpotenzial. Kaufinteressenten sollten bei der Gebotsabgabe die Risiken aus dem unklaren Innenzustand und die Instandsetzungskosten für Wohn- und Nebengebäude konservativ einpreisen.

Chancen

6

Geringes Einstiegspreisniveau mit einem amtlich festgesetzten Verkehrswert von 57.000 €.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein bebautes Grundstück (Flurstück 61/2, Flur 6) mit einer Gesamtgröße von 967 m² in der Sontraer Straße 10 im Ortsteil Rockensüß der nordhessischen Gemeinde Cornberg. Die Liegenschaft ist mit einer unterkellerten, zweigeschossigen Doppelhaushälfte (Baujahr um ca. 1900) sowie einem separaten Wirtschaftsgebäude (Scheune mit Stall und Garage) bebaut. Das Wertermittlungsobjekt liegt im Ortskern direkt an der Kreisstraße K 50 in mittlerer Wohnlage mit offener Mischnutzungsbebauung. Die Gemeinde Cornberg verzeichnet einen kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang, und in der direkten Nachbarschaft sind Leerstände vorhanden. Das Wohnhaus weist je Geschoss ca. 85 m² Bruttogrundfläche (insgesamt 338,52 m² BGF über KG, EG, OG und unvollendetes DG) auf. Es wurde in kombinierter Massiv- und Fachwerkbauweise mit Satteldach und Ziegeleindeckung errichtet. Die Fenster sind überwiegend als isolierverglaste Kunststofffenster ausgeführt, geheizt wird vermutlich über eine Ölzentralheizung. Das Wirtschaftsgebäude umfasst ca. 154 m² BGF. Beide Gebäude weisen einen Instandhaltungsstau und punktuelle Bauschäden auf: Am Wohnhaus sind der Eingangstreppenbelag abgängig, das Geländer instabil und der Dachkasten schadhaft; an der Scheune fehlen Ziegel in den Außenwänden und am Giebel. Zudem wird der hintere Gartenbereich augenscheinlich vom Nachbarn mitgenutzt. Rechtlich und verfahrensseitig ist das Grundstück lastenfrei bezüglich Baulasten, und es liegt kein Denkmalschutz vor. Erschließungsbeiträge sind laut Gemeinde nicht offen. Die Begutachtung erfolgte am 28.07.2025 mangels Zutrittsmöglichkeit ausschließlich von außen. Im Sachwertverfahren hat der Gutachterausschuss neben einem demografischen Faktor (0,82) einen Sicherheitsabschlag von 15 % (10.969 €) für die unterbliebene Innenbesichtigung sowie 5.000 € für Bauschäden in Abzug gebracht. Der Verkehrswert wurde auf 57.000 € festgesetzt. Das Objekt bietet bei niedrigem Einstiegspreis und vorhandenen Nebengebäuden Potenzial für handwerklich begabte Selbstnutzer. Investoren müssen jedoch das erhebliche Risiko unentdeckter Mängel im Gebäudeinneren sowie die schwache Nachfrage im strukturschwachen Umfeld sorgfältig gegen die günstige Erwerbschance abwägen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Unterkellerte zweigeschossige Doppelhaushälfte mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr ca. 1900, je Geschoss ca. 85 qm Bruttogrundfläche. Scheune mit Stall und Garage, Baujahr unbekannt, ca. 154 qm Bruttogrundfläche. Jeweils geringer Instandhaltungsstau. Es ist nur eine Außenbesichtigung des Objekts erfolgt.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten aus 2025 mit detaillierter Sachwertermittlung, jedoch ohne Innenbesichtigung und ohne Bestandsbaupläne.
Nur Außenbesichtigung durchgeführt; Raumaufteilung, Zustand der Innenräume und Haustechnik beruhen auf äußeren Annahmen.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0004 K 0008/2025
Amtsgericht: Bad Hersfeld
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 06.01.2027 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Doppelhaushälfte
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 57.000 €
Nutzfläche (gesamt): 339 m²
Grundstücksfläche: 967 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 967 m²
Bodenrichtwert: 18 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 17.406 €967 m² × 18 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Sontraer Straße
Hausnummer: 10
PLZ: 36219
Ort: Cornberg
Stadtteil: Rockensüß

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	750 €/m²Median · 13 Fälle
Spanne	653 – 1.328 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

750 €/m²Median · 13 Fälle

Spanne: 653 – 1.328 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 65 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1900 gegenüber typisch 1964).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	13 Objekte; der Zustand liegt für 10 der 13 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 13 Objekte; der Zustand liegt für 10 der 13 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1900Gruppe 1964
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,67 – 11,01 €/m² im Monat, typisch 8,51 €/m² · angesetzt in 210 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 13 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 11,0 km entfernt — 750 €/m², durchschnittlich, 123 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Eisenacher Straße, Obersuhl	Einfamilienhaus	1926	308 m²	sanierungsbedürftig	92.000 €	299 €	04.11.2026	17,0 km
Am Borngraben, Bad Hersfeld	Einfamilienhaus	—	100 m²	unbewertet	35.000 €	350 €	20.05.2026	unbekannt
Kreuzweg, Rotensee	Einfamilienhaus	1964	150 m²	sanierungsbedürftig	87.000 €	580 €	27.01.2027	25,0 km
Ludwigsecker Straße, Ludwigsau	Einfamilienhaus	—	225 m²	unbewertet	147.000 €	653 €	10.06.2026	unbekannt
Am Sandacker, Glaam	Zweifamilienhaus, land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück	1972	203 m²	sanierungsbedürftig	142.000 €	700 €	11.11.2026	25,0 km
Kasseler Straße, Ronshausen	Einfamilienhaus	—	306 m²	unbewertet	221.000 €	722 €	17.06.2026	unbekannt
Altstadtstraße, Rotenburg an der Fulda	Zweifamilienhaus	—	123 m²	durchschnittlich	92.200 €	750 €	09.09.2026	11,0 km
Im Oberland, Machtlos	Zweifamilienhaus, Scheune und Werkstatt	1970	196 m²	sanierungsbedürftig	175.000 €	893 €	25.11.2026	40,0 km
Kirchstraße, Heinebach	Einfamilienhaus, Garage	1930	171 m²	renovierungsbedürftig / einfach	219.000 €	1.281 €	25.11.2026	13,0 km
Wippershain, Wippershain	Zweifamilienhaus	1965	180 m²	renovierungsbedürftig / einfach	239.000 €	1.328 €	13.01.2027	25,0 km
Bettina-von-Arnim-Straße, Obersuhl	Einfamilienhaus	2021	148 m²	sanierungsbedürftig	210.000 €	1.419 €	11.11.2026	18,0 km
Vor der Gasse, Richelsdorf	Einfamilienhaus, Garage	1964	111 m²	durchschnittlich	175.000 €	1.577 €	21.10.2026	14,0 km
Hauptstraße, Neukirchen	Einfamilienhaus, Baugrundstück, land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück	1740	141 m²	stark sanierungsbedürftig	238.040 €	1.688 €	18.11.2026	35,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 24

Bodenrichtwert: 18 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 967 m²
Anteiliger Bodenwert: 17.406 €
Verkehrswert: 57.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,27
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 39.594 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 24 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert17.406 €

Gebäude / Wohnung39.594 €

Verkehrswert57.000 €

Zone: Richtwertzone 1 (Mischgebiet - M) Rockensüß

Rechenweg

Flächenanteil: 967 m² Gesamtgrundstück = 967 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 967 m² × 18 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 59 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 59 €/m² / 18 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 57.000 € − 17.406 € = 39.594 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Hersfeld-Rotenburg, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart