ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Dreieich, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Liegenschaft in Dreieich-Sprendlingen, bestehend aus zwei rechtlich selbstständigen Grundstücken: Das mit einer eingeschossigen Doppelhaushälfte bebaute Flurstück 172/3 (211 m² Gebäude- und Freifläche) sowie das direkt anschließende, unbebaute Gartenflurstück 172/4 (230 m² Landwirtschaftsfläche). Die Immobilie liegt an der Frankfurter Straße (L 3317), einer zentralen Verbindungsachse mit guter Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung. Das Zentrum von Sprendlingen befindet sich in ca. 800 m Entfernung, Kindertagesstätten und Schulen sind ca. 500 m entfernt. Die Wohnlage wird im Gutachten als mittlere Wohnlage eingestuft, wobei an der Straßenfront eine deutliche Kfz-Lärmbelastung mess- und wahrnehmbar ist. Das Wohnhaus wurde vor 1958 in Massivbauweise errichtet und verfügt über ein Kellergeschoss, Erdgeschoss und ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss unter einem Mansardenwalmdach. Die Wohnfläche beträgt ca. 98,98 m², verteilt auf fünf Zimmer, Küche und Bad; im Kellergeschoss stehen weitere 45,61 m² Nutzfläche zur Verfügung. Vom öffentlichen Straßenraum aus zeigt sich das Gebäude in einem baujahresbezogen gepflegten Erhaltungszustand mit verputzter Fassade und isolierverglasten Holzfenstern. Da der Sachverständige jedoch keinen Zutritt zum Gebäudeinneren und zur Rückseite erhielt, konnten Haustechnik, Heizungsanlage und Innenausbau nicht überprüft werden. Zur Berücksichtigung dieser Unwägbarkeiten hat der Gutachter im Sachwertverfahren einen Sicherheitsabschlag von 20.000 € in Ansatz gebracht. Rechtlich ist hervorzuheben, dass das rückwärtige Gartengrundstück (Flurstück 172/4) als Hinterlieger keine eigene Anbindung an den öffentlichen Straßenraum besitzt und kein entsprechendes Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist. Eine isolierte Nutzung oder Verwertung dieses Grundstücks durch Dritte ist somit praktisch ausgeschlossen. Zudem ist im Grundbuch in Abteilung II neben dem Versteigerungsvermerk eine Zwangsverwaltung (Aktenzeichen 7 L 3/25) eingetragen. Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht, Denkmalschutz liegt nicht vor und Altlastenfreiheit wird gutachterlich unterstellt. Im Ergebnis eignet sich der Erwerb vorrangig für Kapitalanleger oder Eigennutzer mit Sanierungskompetenz, die idealerweise beide Flurstücke im Versteigerungstermin gemeinsam erwerben. Wegen der vollständigen Ungewissheit über den Innenzustand des Wohnhauses und des baualtersbedingt zu erwartenden Sanierungsbedarfs sollten Bieter bei ihrer Gebotskalkulation entsprechende Sicherheitsreserven für Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigen.