ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus in der Finschstraße 14 in 40593 Düsseldorf (Stadtteil Urdenbach). Das Gebäude ist als eingeschossige, teilunterkellerte Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss ausgeführt und wurde um einen rückwärtigen, nicht unterkellerten Anbau aus dem Jahr 2021 ergänzt. Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von 730 m² auf und ist zusätzlich mit einem Carport bebaut. Das Ursprungsbaujahr datiert auf 1953/1954. Das Objekt wurde einer umfassenden Kernsanierung unterzogen, bei der tragende Wände, Decken und Keller des Altbestands beibehalten wurden. Unter Ansatz von 19 von 20 Modernisierungspunkten wurde ein fiktives Bewertungsbaujahr von 2002 ermittelt. Der Zustand wird als höherwertig und zeitgemäß beschrieben, befindet sich jedoch mitten im Ausbau: Der Fertigstellungsgrad liegt bei circa 80 %, da im Innenbereich wesentliche Ausbauarbeiten noch ausstehen. Der Gutachter beziffert den verbleibenden Fertigstellungsaufwand auf 20 % der Herstellungskosten, was einem Kostenabzug von 104.600 € entspricht. Eine baurechtliche Schlussabnahme liegt noch nicht vor. Das Amtsgericht Düsseldorf hat den Verkehrswert gemäß Beschluss nach § 74a Abs. 5 ZVG auf 660.000 € festgesetzt. Dieser Wert basiert auf der gutachtlichen Stellungnahme vom 18.06.2026, die nach einem Einspruch des Eigentümers den ursprünglichen Wert von 590.000 € anhob (korrigierter Sachwert 659.000 €, korrigierter Ertragswert 657.800 €). Zu den rechtlichen Risiken zählt insbesondere das Fehlen der bauaufsichtlichen Schlussabnahme sowie das Fehlen des vollständigen Hauptgutachtens in den vorliegenden Akten. Unter Berücksichtigung der noch erforderlichen Ausbaukosten und des Risikos unvollendeter Gewerke erfordert ein Erwerb erhebliche Eigenmittel sowie Fachkompetenz in der Bauabwicklung. Eine Investition erscheint nur dann vertretbar, wenn ein deutlicher Sicherheitsabschlag auf das Gebot die offenen Fertigstellungs- und Genehmigungsrisiken ausreichend kompensiert.