ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Erftstadt, Nordrhein-Westfalen

Objekt und Lage: Bei dem Versteigerungsobjekt (Az. 141 K 15/25, AG Brühl) handelt es sich um ein zweigeschossiges Zweifamilienwohnhaus als Doppelhaushälfte mit einem eingeschossigen rückwärtigen Anbau sowie einer PKW-Reihenmittelgarage in einem angrenzenden Garagenhof. Das Wohnhausgrundstück (Flurstück 1404) umfasst 565 m², das separate Garagengrundstück (Flurstück 418) 18 m², insgesamt somit 583 m². Die Liegenschaft liegt an der verkehrsberuhigten Karl-Arnold-Straße 4 im südwestlichen Teil des begehrten Erftstädter Stadtteils Lechenich. Die historische Altstadt mit dem Marktplatz liegt nur ca. 300 m nördlich, alle infrastrukturellen Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und ÖPNV-Verbindungen sind fußläufig bzw. in unmittelbarer Nähe erreichbar. Zustand und Ausstattung: Das Hauptgebäude wurde ca. 1972 in massiver Bauweise errichtet und 1991 um einen erdgeschossigen Anbau erweitert. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 200 m², aufgeteilt in eine Erdgeschosswohnung mit rund 109 m² (Terrasse) und eine Obergeschosswohnung mit rund 91 m² (Dachterrasse). Das Gebäude ist voll unterkellert, das Dachgeschoss dient als Speicher. Der bauliche Gesamtzustand ist stark vernachlässigt und weist einen gravierenden Sanierungsstau auf. Die Öl-Zentralheizung ist seit rund zwei Jahren mangels Brennstoff und Wartung außer Betrieb. Im Treppenhaus und Keller bestehen erhebliche Feuchtigkeitsschäden mit Salzausblühungen, Putzabplatzungen und Schimmelbefall; im Kellergeschoss ist ein offener Revisionsschacht mit Wassereintritt vorhanden. Der Sachverständige beziffert die Wertminderung für Mängel, Schäden und Modernisierungsaufwand auf 226.000 EUR. Rechte, Lasten und Risiken: In Abteilung II des Grundbuchs sind Pfändungen von Erbanteilen eingetragen, die bei einem Eigentumswechsel im Rahmen des Verfahrens erlöschen und vom Gutachter als wertneutral eingestuft wurden. Eine Abstandsflächenbaulast ruht zugunsten des Grundstücks auf dem Nachbargrundstück. Umweltseitig besteht laut Rhein-Erft-Kreis ein Verdacht auf erhöhte Bleigehalte im Boden (bis ca. 621 mg/kg Boden), wodurch Prüfwerte überschritten sein können. Das Haus wird von den Schuldnern eigengenutzt, es bestehen keine Mietverträge. Investitionsfazit: Der festgesetzte Gesamtverkehrswert von 435.000 EUR (entspricht rund 2.175 EUR/m² Wohnfläche) reflektiert den hohen Sanierungsbedarf. Für Kapitalanleger und Entwickler bietet sich hier die Chance, eine großzügige Doppelhaushälfte in begehrter Lechenicher Lage nach einer Komplettsanierung attraktiv neu zu positionieren.