TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Ergoldsbach, Bayern

Zur Versteigerung kommt eine Doppelhaushälfte mit massiver Einzelgarage auf einem 554 m² großen Grundstück in 84061 Ergoldsbach, Waldstraße 3. Die Immobilie befindet sich in der ruhigen, in den 1960er-Jahren entstandenen Buchmeiersiedlung rund 2 km südöstlich des Ortszentrums. Das Gelände weist einen leichten Höhenunterschied von ca. 3,5 m nach Norden auf. Gemäß Bebauungsplan B05 liegt das Grundstück in einem Allgemeinen Wohngebiet mit einer zulässigen zweigeschossigen Bebauung (GRZ 0,40, GFZ 0,70), womit der aktuelle Bestand (GFZ 0,18) baulich noch deutlich erweitert werden könnte. Das Wohnhaus wurde Anfang der 1930er Jahre in Massivbauweise errichtet, ist voll unterkellert und umfasst Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss mit insgesamt rd. 79 m² Wohnfläche (3 Zimmer, Küche, Bad, separates WC, Windfang, Flure und Balkon). Die Raumaufteilung ist funktional, jedoch entspricht die Gesamtwohnfläche nicht mehr modernen Familienstandards. Die Ausstattung ist baujahrsbedingt überaltert und weist deutlichen Sanierungsstau auf: Beheizt wird das Gebäude über einen Öl-Einzelofen mit Warmluftschächten, die Warmwasserbereitung erfolgt elektrisch, und die Elektrik sowie Sanitärbereiche sind veraltet. Ein später errichteter Anbau im Terrassenbereich verschlechtert die Belichtung des Wohnzimmers spürbar. Bei der Ortsbesichtigung wurde zudem eine akute Leitungsundichtigkeit im Keller-Bad festgestellt. Im Grundbuch von Ergoldsbach Blatt 4389 ist die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft eingetragen; nicht eingetragene Rechte oder Baulasten sind nicht bekannt. Der Sachverständige leitete den Verkehrswert primär über das Sachwertverfahren ab (vorläufiger Sachwert 272.000 €, Sachwertfaktor 0,95, pauschaler Abschlag für Mängel und Anbaurückbau von 10.000 €), gestützt durch ein Ertragswertverfahren (261.000 €). Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 250.000 € zum Stichtag 05.12.2025. Das Objekt war am Wertermittlungsstichtag als Arbeiterwohnheim vermietet. Zusammenfassend bietet das Objekt aufgrund des hohen Bodenwertanteils von 222.000 € ein solides Wertgerüst bei gleichzeitig substanziellem Renovierungs- und Umbauaufwand. Investoren und Eigennutzer profitieren von der ruhigen Lage und den Bebauungsplanreserven, müssen jedoch umfassende Modernisierungskosten für Haustechnik und Gebäudehülle einkalkulieren.