TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsverfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft umfasst zwei separate Grundstücke in Essen-Dellwig: ein Zweifamilienhaus in der Luthestr. 5 (Flurstück 299, 587 m² Grundstücksfläche) und ein Einfamilienhaus in der Luthestr. 7 (Flurstück 298, 684 m² Grundstücksfläche). Der Gesamtverkehrswert wurde auf 884.000 € festgesetzt, wobei die Einzelwerte 434.000 € für Luthestr. 5 und 450.000 € für Luthestr. 7 betragen. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren, und berücksichtigt Wertminderungen für Instandhaltungsstau und eine Baulast. Die gesamte Wohnfläche der Objekte beläuft sich auf 352 m² (Luthestr. 5: 172 m²; Luthestr. 7: 180 m²). Eine Wohnung des Zweifamilienhauses in Luthestr. 5 ist vom Eigentümer bewohnt, während die zweite Wohnung sowie das Einfamilienhaus in Luthestr. 7 leer stehen. Konkrete Ist- oder Marktmieten sind aus den vorliegenden Unterlagen nicht ableitbar, wodurch eine Ertragsbewertung erschwert wird. Die Objekte, Baujahr ca. 1888, wurden in den 80er Jahren mit einem Wärmedämmverbundsystem an den Fassaden versehen und teilweise Fenster sowie Dächer erneuert. Die linke Wohnung in Luthestr. 5 wurde ca. 2002 umfassend saniert. Die rechte Wohnung in Luthestr. 5 und das Einfamilienhaus Luthestr. 7 weisen jedoch erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf, inklusive veralteter Elektroinstallationen, fehlender Bodenbeläge, Feuchtigkeitsschäden und erneuerungsbedürftiger Bäder. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Heizungsanlage in Luthestr. 5 (Wohnung links) ist austauschbedürftig. Der Sachverständigen wurde am 30.06.2025 ein Ortstermin mit Innen- und Außenbesichtigung beider Objekte ermöglicht. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde jedoch nicht geprüft, und die Auflistung der Mängel und Schäden ist nicht abschließend. Die Wertermittlung basiert auf Annahmen bezüglich kontaminierungsfreier Böden und der Legalität baulicher Anlagen, obwohl ungenehmigte Anbauten und Spitzböden festgestellt wurden. Im Grundbuch sind ein Leitungsrecht der Ruhrkohle AG, der Zwangsversteigerungsvermerk und eine Zwangsverwaltung eingetragen. Zudem besteht eine Baulast bezüglich der gemeinsamen Gebäudetrennwand. Die Obergeschosse der rückwärtigen Anbauten und die Spitzböden sind nicht als Wohnraum genehmigt, was eine nachträgliche Genehmigung mit Unsicherheiten behaftet. Das Grundstück ist im Starkregenverzeichnis der Stadt Essen eingetragen. Die Wertmindestgrenzen (5/10- und 7/10-Grenze) gelten aufgrund eines früheren Termins nicht mehr.