ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das im Jahr 1800 errichtete Einfamilienhaus in Essen-Fischlaken (Hammer Mark 7) stellt eine baulich stark sanierungsbedürftige Doppelhaushälfte dar. Das Objekt bietet eine Wohnfläche von ca. 104 m², verteilt auf zwei Geschosse, sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Aufgrund der Hanglage zeigt sich das Erdgeschoss rückseitig als Kellergeschoss. Zum Anwesen gehört das bebaute Flurstück 59 mit einer enormen Größe von 8.552 m² (Wiesen, Wald und baufälliger Pferdestall) sowie das gegenüberliegende unbebaute Flurstück 49 mit 1.443 m² Grundstücksfläche, auf dem sich die biologische Kleinkläranlage für das Wohnhaus befindet. Die Lage im landschaftlich reizvollen Essener Süden bietet eine sehr ruhige und naturnahe Umgebung direkt am Waldrand, befindet sich jedoch baurechtlich im Außenbereich gemäß § 35 BauGB, was ein generelles Verbot weiterer Neubauten zur Folge hat. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist hochgradig kritisch und weist einen massiven Instandhaltungsstau auf, der im Gutachten mit einem wertmindernden Abschlag von 92.000 EUR berücksichtigt wurde. Die Sanitäreinrichtungen befinden sich im unbrauchbaren Altzustand, die Fenster sind überaltert, und das ungedämmte Dach ist lediglich mit Strohdocken abgedichtet. Eine umfassende Innenbesichtigung war der Sachverständigen unmöglich, da die Räume im Erd- und Obergeschoss extrem mit Unrat und Gegenständen zugestellt sind, was eine sofortige, aufwendige Entrümpelung erfordert. Lediglich ein Zimmer im Obergeschoss sowie das Dachgeschoss konnten begangen werden. Zentrales Risiko für Investoren sind die gravierenden rechtlichen und infrastrukturellen Mängel. Es besteht kein eingetragenes Wegerecht für die Zufahrt, die derzeit ausschließlich über das Nachbarflurstück 60 verläuft. Zudem verfügt das Haus über keinen eigenen offiziellen Wasseranschluss; die Frischwasserversorgung erfolgt über eine Abzweigleitung des Nachbarhauses Nr. 9, was in der Vergangenheit bereits zu erheblichen Streitigkeiten führte. Positiv hervorzuheben ist das grundbuchlich gesicherte Nutzungsrecht für zwei Abstellräume im Nachbargebäude (mit 17.000 EUR wertsteigernd erfasst) sowie der hohe Grundstückswert (Bodenwert von insgesamt 326.000 EUR bei gemeinsamer Veräußerung). Aus Investorensicht eignet sich dieses Objekt ausschließlich für erfahrene Projektentwickler oder risikobereite Eigennutzer mit handwerklichem Geschick. Aufgrund des extremen Sanierungsbedarfs und der ungeklärten Erschließungssituation (Zufahrt und Wasseranschluss müssen baulich und rechtlich neu gelöst werden) ist mit erheblichen Erschließungs- und Sanierungskosten zu rechnen. Der Erwerb knapp über dem reinen Bodenwert bietet jedoch spekulatives Potenzial, falls die weitreichenden Erschließungsmängel einvernehmlich mit den Nachbarn geregelt werden können.