KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Doppelhaushälfte · Bj. 2022 · bewohnt

Versteigert wird ein im Jahr 2022 errichtetes Zweifamilienhaus in Form von zwei Doppelhaushälften mit zwei Carports auf einem 473 m² großen Grundstück in Everswinkel. Das Gebäude verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 302,70 m² verteilt auf Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss und ausgebauten Spitzboden. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 660.000,00 €. Die Wertermittlung erfolgte ausschließlich im Sachwertverfahren auf Basis amtlicher Bauakten und einer Außenbesichtigung von der Straße aus, da kein Zutritt zum Gebäude gewährt wurde. Nach Auskunft einer Miteigentümerin werden derzeit beide Haushälften von der im Objekt wohnenden Miteigentümerin genutzt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 55 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet durch das junge Baujahr 2022 und den energetischen Standard (KfW 55 mit Wärmepumpe) eine moderne Substanz, birgt jedoch erhebliche Unwägbarkeiten durch den vollständig unbekannten Innenzustand. Ein Erwerb kommt vorrangig für risikobereite Investoren oder Eigennutzer in Betracht, die über ausreichend Liquiditätsreserven für etwaige Fertigstellungs- und Renovierungsmaßnahmen verfügen und den Aufwand einer eventuellen Räumungsvollstreckung gegen die nutzende Miteigentümerin nicht scheuen. Ein Gebot sollte mit entsprechendem Sicherheitsabstand unter Berücksichtigung des kalkulierten Abschlags von 50.000,00 € und möglicher Vollstreckungskosten erfolgen.

Chancen

6

Sehr junges Baujahr 2022 des Wohngebäudes mit entsprechend hoher theoretischer Restnutzungsdauer von 76 Jahren.

Risiken

5

Keine Innenbesichtigung möglich: Der bauliche und funktionale Innenzustand sowie eventuelle Schäden sind gänzlich unbekannt.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung steht ein im Jahr 2022 massiv errichtetes Zweifamilienhaus in Form von zwei Doppelhaushälften an der Rosenstraße 39 in 48351 Everswinkel. Die Immobilie befindet sich auf einem 473 m² großen Grundstück in einem gewachsenen Neubaugebiet (Tempo-30-Zone) am südöstlichen Randbereich der Gemeinde. Das Raumprogramm umfasst ca. 302,70 m² Wohnfläche (jeweils ca. 151,35 m² je Haushälfte), verteilt auf Erdgeschoss, Dachgeschoss sowie ausgebauten Spitzboden. Ergänzt wird die Immobilie durch zwei seitlich angebaute Holz-Carports aus dem Jahr 2023. Das Wohnhaus entspricht laut EnEV-Nachweis dem KfW-55-Standard, wird über eine Luftwärmepumpe beheizt und verfügt über Kunststofffenster mit Dreifachverglasung und Rollläden. Der Sachverständige konnte das Gebäude jedoch lediglich von der Straße aus in Augenschein nehmen, da der im Objekt wohnenden Miteigentümerin kein Zutritt gewährt wurde. Im Außenbereich zeigen sich Mängel: Die Fassaden und Fenstergeländer weisen partiellen Maler- und Instandhaltungsbedarf auf, und die Carportkonstruktionen sind unfachmännisch errichtet worden. Zudem ist die Liegenschaftskataster-Einmessung nach § 16 VermKatG NRW noch nicht erfolgt. Rechtlich und wirtschaftlich stellt die Weigerung der Innenbesichtigung das Hauptrisiko dar. Im Gutachten wurde daher ein pauschaler Abschlag von 50.000,00 € für unterstellte Mängel und das Besichtigungsdefizit vorgenommen. Baulasten oder Altlasten sind laut Auskünften nicht verzeichnet. Beide Haushälften werden laut Angaben einer Miteigentümerin durch die vor Ort lebende Miteigentümerin genutzt, sodass im Fall des Zuschlags mit Vollstreckungsmaßnahmen zur Räumung gerechnet werden muss. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 660.000,00 €, basierend auf einem Sachwert von rund 658.000,00 €. Die Liegenschaft eignet sich aufgrund des energetisch modernen Niveaus und der Raumaufteilung für versierte Kapitalanleger oder Eigennutzer, sofern ein ausreichender Risikoabschlag für den Innenbereich einkalkuliert wird.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein Gebäude in Form von zwei Doppelhaushälften in massiver Bauweise, mit Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und ausgebautem Spitzboden; nicht unterkellert; Baujahr 2022.

Hinweise zur Datenlage

Gute Dokumentenbasis mit aktuellem Gutachten (Stichtag April 2026). Wesentliche Einschränkung resultiert aus der fehlenden Innenbesichtigung.
Nur Außenbesichtigung von der Straße aus; Innenzustand und Haustechnikfunktion wurden lediglich anhand von Bauakten unterstellt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0012 K 0014/2025
Amtsgericht: Warendorf
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 15.01.2027 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Doppelhaushälfte
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 2022

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 660.000 €
Wohnfläche: 302,7 m²
Grundstücksfläche: 473 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 473 m²
Bodenrichtwert: 230 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 108.790 €473 m² × 230 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Rosenstraße
Hausnummer: 39
PLZ: 48351
Ort: Everswinkel

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 303 m² Wohnfläche · Baujahr 2022 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Everswinkel	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.550 €/m²typischer Wert	2.020 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	2.305 – 2.655 €/m²	1.748 – 2.947 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-15 % unter dem typischen Wert	+8 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Warendorf (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Everswinkel

2.550 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.305 – 2.655 €/m²
Dieses Objekt: -15 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Warendorf (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.020 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.748 – 2.947 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +8 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 55 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2022 gegenüber typisch 1969). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Everswinkel	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	10 Objekte einschließlich dieses Objekts

Üblicher Marktpreis · Everswinkel

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2022Gruppe 1969
Zustand: hier durchschnittlichGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 303 m²Gruppe 154 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,18 – 8,90 €/m² im Monat, typisch 7,21 €/m² · angesetzt in 611 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 9,0 km entfernt (Velsen) — 1.859 €/m², sanierungsbedürftig, 199 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Alter Postweg, Ahlen	Doppelhaushälfte	1912	131 m²	sanierungsbedürftig	185.000 €	1.412 €	11.11.2026	18,0 km
Beckumer Straße, Ahlen	Doppelhaushälfte u. Garage bebaute Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche	—	128 m²	renovierungsbedürftig / einfach	201.000 €	1.570 €	26.10.2026	17,0 km
Im Schürbusch, Diestedde	Einfamilienhaus	1969	102 m²	stark sanierungsbedürftig	176.800 €	1.733 €	09.09.2026	30,0 km
Rhedaer Straße, Oelde	Einfamilienhaus	1928	159 m²	durchschnittlich	285.000 €	1.792 €	16.09.2026	25,0 km
Velsen, Velsen	Wohnhaus	—	199 m²	sanierungsbedürftig	370.000 €	1.859 €	08.01.2027	9,0 km
Lütken Heide, Westbevern-Vadrup	Einfamilienhaus	1965	149 m²	sanierungsbedürftig	395.000 €	2.656 €	02.10.2026	14,0 km
Sommerkamp, Liesborn	Garage, Einfamilienhaus	2022	230 m²	renovierungsbedürftig / einfach	700.000 €	3.043 €	01.10.2026	35,0 km
Westrickweg, Oelde	Garage, Einfamilienhaus	2013	116 m²	durchschnittlich	384.000 €	3.310 €	21.10.2026	20,0 km
Ewringmann-Straße, Warendorf	Einfamilienhaus	2010	170 m²	gepflegt	700.000 €	4.118 €	16.10.2026	9,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 11-12

Bodenrichtwert: 230 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 473 m²
Anteiliger Bodenwert: 108.790 €
Verkehrswert: 660.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6,07
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 551.210 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 11-12 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert108.790 €

Gebäude / Wohnung551.210 €

Verkehrswert660.000 €

Zone: Wohnbaufläche

Rechenweg

Flächenanteil: 473 m² Gesamtgrundstück = 473 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 473 m² × 230 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.395 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.395 €/m² / 230 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 660.000 € − 108.790 € = 551.210 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Warendorf, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart