ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Haverlah, Niedersachsen

Zum Aufruf kommt eine Ein- bis Zweifamilien-Doppelhaushälfte mit Doppelgarage in Wolfstraße 2 im Ortsteil Steinlah der Gemeinde Haverlah. Das Bewertungsobjekt umfasst zwei Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 489 m² (Flurstück 97/6 mit 474 m² Hof- und Gebäudefläche sowie Flurstück 108/1 mit 15 m² Grünfläche). Das Wohnhaus wurde geschätzt um das Jahr 1900 in Fachwerkkonstruktion erbaut und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 168,00 m², die sich über das Erdgeschoss und das Obergeschoss erstreckt. Das Gebäude ist teilunterkellert; der Dachraum ist nicht ausgebaut. Auf dem Grundstück befindet sich ferner eine massive Doppelgarage aus dem Jahr 1972 mit integriertem Öllagerraum. Die Mikrolage ist durch eine gewachsene, dörfliche Wohnbebauung geprägt, während infrastrukturelle Einrichtungen des täglichen Bedarfs im rund 7 km entfernten Salzgitter-Bad liegen. Der bauliche Zustand des Wohnhauses ist durch einen massiven Instandhaltungsstau und weitgehenden Modernisierungsbedarf gekennzeichnet. Die Ausstattungsmerkmale sind baujahrtypisch einfach bis sehr einfach einzuordnen, insbesondere in den Sanitärbereichen. Die Ölzentralheizung stammt aus circa 1992, die Betondachsteineindeckung ist rund 35 Jahre alt. Zwar erfolgten in Teilbereichen Modernisierungen wie eine Fassadenverkleidung mit Kunststoffplatten um 2015, Laminatverlegung im Obergeschoss um 2020 sowie neue Außentüren im Jahr 2023, eine grundlegende energetische Sanierung steht jedoch aus. Ein gravierender baulicher Mangel liegt in der fehlenden Abgeschlossenheit der Wohneinheiten: Der Zugang zur vermieteten Wohnung im Obergeschoss führt zwingend durch den Eingangsflur der vom Schuldner genutzten Erdgeschosswohnung. In rechtlicher Hinsicht bestehen keine Baulasten, Denkmalschutzauflagen oder anhängigen baurechtlichen Verfahren; das Grundstück ist beitragssicher erschlossen. Ein zentrales Verfahrens- und Bewertungsrisiko rührt jedoch daher, dass dem Sachverständigen auf Wunsch des Schuldners der Zutritt zum Ober- und Dachgeschoss verwehrt wurde. Der Gutachter brachte daher im Bewertungsverfahren einen pauschalen Wagnisabschlag in Höhe von 15 % an. Zudem liegt für das Mietverhältnis im Obergeschoss kein schriftlicher Vertrag vor, was Mietkonditionen und Kündigungsmöglichkeiten im Vorfeld intransparent macht. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 91.300 €, aufgeteilt auf 90.000 € für das bebaute Flurstück 97/6 und 1.300 € für die Teilfläche 108/1. Der Verkehrswert wurde maßgeblich aus dem Vergleichswertverfahren (unterstützend plausibilisiert durch das Sachwertverfahren) abgeleitet. Für Erwerber bietet das Objekt aufgrund des niedrigen Einstiegspreises Potenzial zur Neugestaltung, setzt jedoch zwingend die Bewältigung des Renovierungsstaus sowie die Klärung der Nutzer- und Mietsituation voraus.