ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Heinsberg, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Heinsberg-Randerath ist eine Doppelhaushälfte mit Anbau und Carport auf einem 196 m² großen Grundstück, bestehend aus den Flurstücken 838 (182 m²) und 839 (14 m²). Der amtliche Verkehrswert wurde auf 118.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein informatives Ertragswertverfahren, wobei beide Werte (118.000 EUR Sachwert, 117.000 EUR Ertragswert) nahe beieinander liegen. Die Wohnfläche der Doppelhaushälfte mit Anbau beträgt rund 116 m². Das Objekt steht derzeit leer, was eine marktübliche Jahresmiete von 8.354,40 EUR (661,20 EUR/Monat für die Wohneinheit und 35,00 EUR/Monat für den Carport) ermöglicht. Dies ergibt eine geschätzte Bruttorendite von 7,08 % bezogen auf den Verkehrswert. Ein Mietspiegel für Heinsberg aus 2024 wurde zur Ermittlung der marktüblichen Miete herangezogen. Der Bau- und Unterhaltungszustand ist augenscheinlich schlecht. Es wurden von außen sichtbare Bauschäden und -mängel an Regenrinnen, Fallrohren, dem Gebäudesockel und dem Fenstersturz des Anbaus sowie Risse in dessen Fassade festgestellt. Der Innenhof ist mit Sperrmüll und Unrat belegt, und die Innenräume sollen laut Gerichtsvollzieher „zugemüllt“ sein. Im Jahr 2015 wurden Modernisierungen wie der teilweise Ausbau des Dachgeschosses, die Modernisierung des Bades und HWR im Anbau sowie die Wärmedämmung von Dach und Dachgeschoss-Außenwänden vorgenommen. Ein Energieausweis liegt nicht vor, ist aber für die Zwangsversteigerung nicht vorgeschrieben. Der energetische Zustand wird als einfach bis mittel eingestuft. Der Sachverständige hatte keinen Zugang zur Immobilie und konnte das Grundstück nicht betreten. Die Bewertung erfolgte ausschließlich auf Basis einer Außenbesichtigung und vorhandener Unterlagen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Bauschäden sowie -mängel wurden nur offensichtlich erfasst und pauschal berücksichtigt. Eine detaillierte Kostenkalkulation für die Behebung der Mängel und den Entsorgungsbedarf liegt nicht vor. Die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde ebenfalls nicht geprüft. Im Grundbuch ist die Zwangsversteigerung am 06.08.2025 vermerkt. Es bestehen gegenseitige Abstandsflächenbaulasten, die sich in ihren Wertvor- und -nachteilen aufheben und somit keinen Werteinfluss haben. Das Objekt ist beitrags- und abgabenfrei, jedoch können zukünftig Ausbaubeiträge anfallen. Das Grundstück liegt über ehemaligen Bergwerksfeldern, was ein potenzielles Risiko durch Grundwasserwiederanstieg und damit verbundene Bodenbewegungen birgt, auch wenn die RWE Power AG derzeit keine Bergschadensgefährdung sieht. Eine Erdbebengefährdung der Zone 3 ist gegeben.