TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Hürth, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens vor dem Amtsgericht Brühl (Az. 141 K 24/25) ist das Erbbaurecht an einem 553 m² großen Grundstück in der Dreikönigenstraße 4 in 50354 Hürth (Ortsteil Efferen). Die Lage wird im Gutachterexposé als gute Wohnlage bewertet; das ebene Grundstück verfügt über einen viereckigen Zuschnitt bei einer Straßenfront von rund 15 Metern und einer Tiefe von circa 38 Metern. Aufstehend ist eine 1962 in Massivbauweise errichtete, zweigeschossige und vollunterkellerte Einfamilien-Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss sowie eine Pkw-Doppelgarage mit Flachdach. Das Wohnhaus bietet eine amtlich anerkannte Wohnfläche von 110,20 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Das Erdgeschoss umfasst Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Diele, Flur, Gäste-WC und Terrasse; im Obergeschoss befinden sich Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, Duschbad und Balkon. Das Dachgeschoss wurde nachträglich ausgebaut, verfügt jedoch über keine Baugenehmigung und wurde daher nicht als Wohnfläche, sondern werterhöhend bei der Bewertung berücksichtigt. Ab 2004 erfolgten umfassende Erneuerungen der Haustechnik (Elektrik, Wasser, Heizung), Bäder, Fenster und Rollläden. Allerdings wurden Arbeiten teils von den Berechtigten selbst und nicht fachgerecht ausgeführt; im Flur des Obergeschosses weisen die Böden spürbare Hohlräume im Estrich auf. Zudem bestehen Feuchtigkeitsschäden im Keller (Waschküche/Abstellraum) sowie an der Unterseite der Balkonplatte. Rechtlich handelt es sich um ein am 27.09.1961 für 99 Jahre eingetragenes Erbbaurecht, das im Jahr 2060 endet. In Abteilung II des Erbbaugrundbuchs sind u. a. ein wertgesicherter Erbbauzins, ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zugunsten des Grundstückseigentümers sowie eine Reallast zur Erbbauzinserhöhung eingetragen. Zudem liegt für die Nutzung eines Kellerraums als Büro und die gewerbliche Garagennutzung keine Nutzungsänderungsgenehmigung vor. Die Immobilie wird aktuell von einem der Miteigentümer bewohnt; Baulasten oder Altlasten sind ausweislich der Unterlagen nicht verzeichnet. Der festgesetzte Verkehrswert von 381.000,00 € basiert auf einer kombinierten Ableitung aus Sachwert (386.227,00 €) und Ertragswert (365.922,00 €) des Erbbaurechts. Ein Gebot empfiehlt sich nur für Interessenten, die den Sanierungsbedarf für Feuchte- und Estrichthemen budgetieren und die vertraglichen Rahmenbedingungen des Erbbaurechts sowie das Räumungsrisiko bei selbstnutzendem Miteigentümer einkalkulieren.