TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Icking, Bayern

Das gegenständliche Anwesen Krautgärten 14 liegt im Südwesten des Kirchdorfs Irschenhausen in der oberbayerischen Gemeinde Icking (Landkreis Bad Tölz – Wolfratshausen). Die Umgebung ist dörflich geprägt mit Ein- und Doppelhausbebauung bei sehr ruhiger Verkehrslage in einer Tempo-30-Zone. Das Grundstück umfasst 836 m² in Hanglage und ist planungsrechtlich zweigeteilt: Der westliche bebaubare Bereich (ca. 466 m²) unterliegt § 34 BauGB, während der östliche Gartenteil (ca. 370 m²) dem Außenbereich nach § 35 BauGB zugeordnet ist. Die Bebauung besteht aus zwei aneinandergebauten Doppelhaushälften. Der Altbau (vor 1960 errichtet, ca. 76 m² Wohnfläche) befindet sich in einem desolaten, unbewohnbaren Zustand mit undichter Dacheindeckung, massivem Schimmelbefall und ohne zeitgemäße Heizung; er wird als reines Abbruchobjekt eingestuft. Der Neubau (Baujahr ca. 1990, ca. 73 m² Wohnfläche zzgl. 53 m² Keller- und Nutzfläche) weist eine durchschnittliche, jedoch renovierungsbedürftige Beschaffenheit auf. Wesentliche Bauteile wie die Öl-Zentralheizung von 1990 sind erneuerungsbedürftig, der Kachelofeneinsatz darf nach der 1. BImSchV nicht mehr betrieben werden und an einer Gaube treten Undichtigkeiten auf. Rechtlich und verfahrensbezogen ist zu beachten, dass es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft handelt. Die neuere Haushälfte ist auf Basis eines Indexmietvertrags fremdvermietet (Miete zuletzt 1.276 € monatlich zzgl. Nebenkosten) mit vereinbarter Befristung bis August 2026 bzw. 2027. Baurechtlich bestehen Risiken durch nicht eingehaltene Abstandsflächen der Garage zur Südgrenze sowie eine formell ungenehmigte Ostterrasse, deren Beseitigung gefordert werden könnte. Zudem waren Teile der Gebäude bei der Begutachtung nicht zugänglich. Im Ergebnis bietet das Grundstück aufgrund der begehrten Wohnlage im Münchner Umland und des hohen Bodenwerts von 621.000 € ein substanzielles Entwicklungspotenzial. Durch den Abriss des Altbaus lässt sich ein neuer Baukörper realisieren, während der Neubau ertragsorientiert weitergeführt oder saniert werden kann. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist eine konservative Kalkulation der Abbruch-, Genehmigungs- und Sanierungskosten.