ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Immenstadt, Bayern

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist die nordöstliche Hälfte eines Doppelhauses auf einem 376 m² großen Grundstück in Hanglage im Ortsteil Stein der Stadt Immenstadt im Allgäu (Am Riedtobel 3). Das Gebäude wurde ca. 2018 in solider Massivbauweise errichtet und umfasst Untergeschoss, Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss mit Zwerchgiebel. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 240 m², verteilt auf zwei unabhängige Einheiten: eine Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss mit Verbindung zu Arbeitsräumen im Untergeschoss sowie eine großzügige Zweizimmerwohnung im Dachgeschoss. Durch den Geländeabfall um nahezu zwei Geschosse von Nordwesten nach Südosten bietet das Anwesen eine weite, unverbaute Sicht auf die umliegende Landschaft. Vor dem Gebäude existiert ein befestigter Vorplatz mit Raum für vier Pkw und zwei Wallbox-Anschlüsse; eine Garage ist nicht vorhanden. Die Ausstattungsqualität wird gutachterlich als tendenziell gehoben eingeschätzt (u. a. Holz-Alu-Fenster mit Dreifachverglasung, kontrollierte Wohnraumlüftung, Fußbodenheizung). Der bauliche Erhaltungszustand der Gebäudehülle ist altersgemäß gut, allerdings sind die Außenanlagen samt Swimmingpool auf Untergeschossebene noch nicht abschließend fertiggestellt. Zu den Innenräumen liegen mangels Zutritts keine gesicherten Erkenntnisse vor; die Beschreibung beruht auf den genehmigten Bauakten. In Abteilung II des Grundbuchs sind ein Schmutzwasserkanalrecht sowie ein Verbot für Beherbergung und Gastronomie eingetragen, welche im Versteigerungsverfahren nicht wertmindernd angesetzt wurden. Das Hauptrisiko für Erwerber besteht im vollständigen Fehlen einer Innenbesichtigung. Der Sachverständige leitete den Verkehrswert primär im Sachwertverfahren ab (vorläufiger Sachwert 821.311 €, marktangepasst 862.377 €, abzüglich 15.889 € für unfertige Außenarbeiten, gerundet 850.000 €). Wegen der fehlenden Innenbesichtigung brachte der Sachverständige einen Sicherheitsabschlag von 10 % bzw. 85.000 € in Abzug, woraus der finale Verkehrswert von 765.000 € resultiert. Das Objekt eignet sich aufgrund der Aufteilung ideal als Mehrgenerationenhaus oder Kombination aus Wohnen und Arbeiten. Interessenten müssen jedoch das Risiko etwaiger Mängel im Innenbereich sowie Restfertigstellungskosten im Außenbereich einkalkulieren und ein entsprechendes Sicherheitspolster vorhalten.