ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Isen, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine im Jahr 1992 in Massivbauweise errichtete Doppelhaushälfte nebst Nebengebäude (Garage und Abstellraum) auf dem 360 m² großen Flurstück 1758/4 der Gemarkung Mittbach. Das Anwesen liegt an der Hauptstraße 26b im Ortsteil Burgrain des Marktes Isen (Landkreis Erding). Das Gebäude ist in fünf Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von rund 163 m² unterteilt (vier 1-Zimmer-Appartements im Erd- und Obergeschoss sowie eine 2-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss). Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten und grenzt unmittelbar an die Staatsstraße St. 2086 an, wodurch verkehrsbedingte Immissionen auftreten. Der Erhaltungs- und Pflegezustand des Wohn- und des Nebengebäudes ist unterdurchschnittlich. Besonderes Risikopotenzial birgt die Lage in einem wassersensiblen Bereich: Bei einem zeitnahen Starkregenereignis stand das Wasser im Keller bis zu ca. 1,00 m hoch, was zu großflächigen Feuchtigkeitsschäden an den Kellerwänden führte. Zudem entspricht die Gebäudetechnik mit einer Öl-Zentralheizung aus dem Baujahr 1990 nicht mehr modernen Standards und hat ihre technische Lebensdauer überschritten. Eine Zwischensparrendämmung im Dachgeschoss wurde etwa 2021/2022 eingebracht. Eine wesentliche Unsicherheit resultiert aus dem Umstand, dass vier von fünf Wohnungen, der Dachspitz und die Garage bei der Ortsbesichtigung unzugänglich waren und deren Zustand lediglich nach Schuldnerangaben unterstellt werden musste. Rechtlich und baurechtlich besteht ein gravierendes Risiko: Genehmigt sind baurechtlich lediglich drei Appartements; für die Einheit im OG links sowie die gesamte Dachgeschosswohnung liegt keine Baugenehmigung vor. Ein Bauantrag auf fünf Wohneinheiten wurde bereits 1990 abgelehnt, und die erforderlichen Stellplätze nach der Ortssatzung können auf dem Grundstück nicht nachgewiesen werden. Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei (abgesehen vom Versteigerungsvermerk). Das Objekt ist an drei Parteien vermietet, wobei Bruttowarmmieten unter dem örtlichen Marktniveau vereinbart wurden und keine schriftlichen Verträge vorliegen. Das Investitionsfazit fällt zurückhaltend aus. Die Doppelhaushälfte bietet zwar theoretisch laufende Einnahmen aus fünf Mieteinheiten bei einem kalkulierten Jahresrohertrag von 21.078 €, die rechtlichen Risiken aus der illegalen Wohnnutzung und die baulichen Mängel im Untergeschoss überwiegen jedoch deutlich. Interessenten müssen erhebliche Sanierungs- und Legalisierungskosten einkalkulieren.