ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Kinding, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an einer zweigeschossigen, unterkellerten Doppelhaushälfte (Nr. 2 des Aufteilungsplans) in 85125 Kinding, Ortsteil Enkering, Flurstraße 15 a. Das Bewertungsgrundstück Flurstück 301/19 umfasst insgesamt 695 m² und ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in zwei Einheiten aufgeteilt. Dem Bewertungsobjekt ist ein 1/2 Miteigentumsanteil zugeordnet, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an der östlichen Grundstücksfläche sowie der gemeinschaftlichen Erschließungszufahrt. Die Wohnfläche im Erd- und Obergeschoss beträgt rund 132 m². Das Dachgeschoss ist mit ca. 31 m² Grundfläche wohnlich ausgebaut (Gästezimmer, Büro, Bad). Die Mikrolage stellt sich als ruhige Wohnstraße ohne Durchgangsverkehr dar, wobei der nahegelegene Autobahnanschluss der A 9 (ca. 1,5 km) sowie der Bahnhof Kinding (ca. 3 km) eine hervorragende regionale Verkehrsanbindung gewährleisten. Das Wohnhaus wurde ca. im Jahr 2002 in Massivbauweise mit Hochlochziegeln und WU-Betonkeller errichtet. In den Jahren 2020 und 2021 erfolgten tiefgreifende Modernisierungen: Es wurden eine moderne Pelletheizung der Marke ETA, eine Photovoltaikanlage mit 5,94 kWp Nennleistung und 5-kWh-Batteriespeicher, neue Dachflächenfenster, eine neue Hauseingangstür sowie eine überdachte Metallpergola mit WPC-Terrasse installiert. Zudem wurde 2021 eine separate Betonfertiggarage mit Wallbox und Starkstromanschluss errichtet. Der bauliche Gesamtzustand ist überwiegend ordentlich und gepflegt. An der Garagendecke zeigen sich leichte Feuchtigkeitsspuren; ein ca. im Jahr 2011 aufgetretener Wassereintritt im Kellergeschoss wurde in der Vergangenheit behoben und wies beim Ortstermin keine sichtbaren Restschäden auf. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs lastenfrei gestellt. Zu beachten ist jedoch, dass das Bad und das Büro im Dachgeschoss bauordnungsrechtlich lediglich als Abstellräume genehmigt sind und die Belichtung im Hobbyraum grenzwertig erscheint; der Sachverständige hat diese baurechtliche Unsicherheit über einen Abschlag im Sachwertfaktor abgebildet. Weiterhin liegt der westliche Grundstücksbereich in den Hochwassergefahrenzonen HQ100 und HQextrem des Flusses Anlauter. Durch die Nähe zur BAB 9 treten zudem moderate Lärmimmissionen auf (LDEN ca. 57,4 dB(A)). Das Gebäude wird derzeit durch die Eigentümerin selbst genutzt, sodass ein Erwerber den Besitzübergang gegebenenfalls im Wege der Vollstreckung nach § 93 ZVG durchsetzen muss. Aus Investorensicht stellt das Anwesen eine werthaltige Immobilie mit zeitgemäßer energetischer Ausstattung dar. Da Vermietungsaspekte bei Doppelhaushälften dieser Kategorie regelmäßig nachrangig sind, richtet sich das Angebot vor allem an qualitätsbewusste Eigennutzer. Bietinteressenten sollten bei der Gebotskalkulation berücksichtigen, dass der festgesetzte Verkehrswert von 501.000 € Zubehörwerte von 8.000 € für die Einbauküche und 13.000 € für die Photovoltaikanlage einschließt.