TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist eine Doppelhaushälfte in Köln-Dellbrück, Aktenzeichen 0092 K 0106/2022, mit einem festgesetzten Verkehrswert von 580.000 Euro. Die Versteigerung erfolgt zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, da der Markt Objekte dieser Art überwiegend nach der Grundstückssubstanz beurteilt. Der Ertragswert wurde unterstützend herangezogen. Eine pauschale Wertminderung von 30.000 Euro wurde für Baumängel, -schäden und Imponderabilien angesetzt, wobei dies keine Kostenschätzung, sondern eine Wertdifferenz darstellt. Die Wohnfläche des Objekts beträgt rund 143 m² auf einem 976 m² großen Grundstück. Das Objekt wird zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung durch die Antragsgegnerin eigengenutzt, es bestehen laut Gutachten keine Mietverträge. Allerdings deutet ein Schreiben der Antragsgegnerin auf ein Mietverhältnis im Dachgeschoss hin, was vom Sachverständigen nicht verifiziert werden konnte. Die marktübliche Nettokaltmiete für ein mängel- und schadensfreies Objekt wird auf 1.091 Euro monatlich bzw. 13.092 Euro jährlich geschätzt, was einer Bruttorendite von 2,26 % entspräche. Das Gebäude, ursprünglich Baujahr 1924 mit einem Anbau von 1949, befindet sich in einem mäßigen Gesamtzustand mit erheblichem Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstau in allen Bereichen. Es bestehen gravierende Mängel wie ein defekter Heizungsanlage mit Totalausfall und extremem Schimmelschaden, sowie ein starker Befall des Dachstuhles mit 'Kugelkäfern'. Die Elektro- und Sanitärinstallationen sowie der Innenausbau sind veraltet. Energetisch entspricht das Gebäude nicht mehr zeitgemäßen Standards, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Bei einem Eigentümerwechsel sind die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu erfüllen. Der Sachverständige konnte das Objekt nur von außen besichtigen; der Zutritt zu den Innenräumen wurde nicht gewährt. Die Bewertung erfolgte auf Basis des äußeren Eindrucks, eines Altgutachtens und vorliegender Unterlagen. Technische Prüfungen wie die Funktionsfähigkeit der Heizung oder Dichtigkeitsprüfungen der Entsorgungsleitungen wurden nicht durchgeführt. Es kann keine Gewähr für verdeckte Mängel oder die Standsicherheit übernommen werden. Das Grundstück ist voll erschlossen und laut Altlastenkataster besteht kein Altlastenverdacht, jedoch wird darauf hingewiesen, dass dies Schadstoffbelastungen nicht ausschließt. Im Grundbuch ist eine Pfändung eines Erbanteils eingetragen, die laut Gutachten den Verkehrswert nicht beeinflusst. Baulasten sind keine vermerkt. Das Objekt befindet sich in einer Erbengemeinschaft. Vor einem Gebot sind eine zwingende Innenbesichtigung zur genauen Schadens- und Kostenermittlung, die Klärung des Mietverhältnisses im Dachgeschoss sowie die Einholung eines Energieausweises und die Prüfung der GEG-Konformität dringend angeraten.