ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Langerwehe, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt befindet sich im Hirkenweg 30B in 52379 Langerwehe. Es handelt sich um ein einseitig angebautes Ein- bis Zweifamilienhaus mit einer Wohnfläche von 136,64 m², das auf einem 568 m² großen Grundstück in starker Hanglage errichtet wurde. Durch diese topographische Besonderheit liegt das Kellergeschoss straßenseitig ebenerdig und wird sowohl als Hauseingang als auch als integrierte Garage und Keller genutzt. Das Gebäude wurde im Jahr 2000/2001 in massiver Bauweise mit einer Klinkerfassade und einem Satteldach fertiggestellt. Die Lage wird im Gutachten als gut bewertet, mit einer nördlichen Ausrichtung der Bebauung und einer guten Anbindung an die lokale Infrastruktur. Der bauliche Zustand des Hauses ist durchschnittlich und entspricht dem normalen Unterhaltungszustand des jeweiligen Baujahres. Der Gutachter stellte fest, dass kein über die normale Abnutzung hinausgehender Instandhaltungsrückstand oder erhebliche Baumängel vorliegen. Die Ausstattung umfasst Kunststofffenster mit Doppelverglasung, ein Betontreppenhaus mit Kunststeinbelag sowie eine Gasbrennwerttherme aus dem Baujahr 2001. Ein wesentlicher funktionaler Nachteil ist jedoch die fehlende Abgeschlossenheit der beiden Wohneinheiten im Erd- und Dachgeschoss, da die Badezimmer jeweils außerhalb der Wohnräume liegen und nur über das gemeinsame Treppenhaus zugänglich sind. Zudem ist die Dachfläche langfristig für eine Photovoltaikanlage an Dritte verpachtet, wobei die genauen Pachteinnahmen unbekannt sind. Rechtlich weist das Objekt erhebliche Risiken und Belastungen auf. In Abteilung II des Grundbuchs sind lebenslange Wohnungsrechte für die Eltern und den Bruder des Eigentümers eingetragen, die das Erdgeschoss bewohnen. Diese Rechte schränken die Nutzbarkeit und Verwertbarkeit der Immobilie massiv ein. Darüber hinaus lastet auf dem Grundstück eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbarflurstücks über eine Fläche von 30,25 m², für die im Sachwertverfahren ein pauschaler Abschlag von 5.000 € vorgenommen wurde. Das Sachwertverfahren bildete mit einem ermittelten Wert von 391.695 € die Grundlage für den festgesetzten Verkehrswert von 390.000 €, während der Ertragswert bei 383.291 € lag. Aus Investorensicht stellt diese Immobilie aufgrund der eingetragenen Wohnungsrechte ein hochgradig illiquides und risikoreiches Investment dar. Eine freie Neuvermietung oder Eigennutzung des gesamten Gebäudes ist kurz- bis mittelfristig ausgeschlossen. Das Objekt eignet sich daher ausschließlich für spezialisierte Investoren mit einem sehr langfristigen Anlagehorizont, die bereit sind, die rechtlichen Lasten zu tragen oder eine einvernehmliche Ablösung der Wohnungsrechte mit den Berechtigten anzustreben. Ohne eine solche Einigung bleibt das wirtschaftliche Potenzial der Immobilie stark blockiert.