TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Oldenburg, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine im Jahr 1959 errichtete, voll unterkellerte Doppelhaushälfte in der Wienstraße 27 im begehrten Stadtteil Eversten in Oldenburg (Oldb). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 314 m², während die Wohnfläche der Immobilie laut Bauakte 143 m² beträgt. Die Raumaufteilung erstreckt sich über das Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ein voll ausgebautes Dachgeschoss. Das Objekt steht laut Gutachten seit dem Jahr 2018 leer und weist im Erd- und Obergeschoss noch erhebliche Möblierung auf. Der bauliche Zustand der Immobilie ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Der Gutachterausschuss attestiert dem Gebäude einen schlechten Unterhaltungszustand mit erheblichem Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, sodass eine Kernsanierung erforderlich ist. Zu den konkreten Bauschäden zählen ein sichtbarer Wasserschaden im Erdgeschoss-Wohnzimmer, ein Wasserfleck im Flur des Dachgeschosses, ein langer Riss im Wohnzimmer des Dachgeschosses sowie deutliche Putzschäden an der Fassade. Zudem ist die Raumaufteilung durch eine ungünstige Teilung der Doppelhaushälften unzweckmäßig, geprägt von einem hohen Anteil an Durchgangsräumen und ungewöhnlich niedrigen Deckenhöhen in den Wohnräumen. Die Heizungsanlage (Gasbrennwerttherme) stammt aus dem Jahr 2013, die Fenster überwiegend aus 1985 bzw. teils 2010. Das Grundbuch weist in Abteilung II eine Eintragung zur Zwangsversteigerung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft auf, welche sich jedoch nicht wertmindernd auswirkt. Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen bestehen nicht. Ein wesentliches Risiko für Bieter liegt in den nicht zugänglichen Gebäudeteilen: Der Spitzboden sowie der Dachstuhl konnten im Rahmen der Begutachtung nicht besichtigt werden, wodurch verdeckte Schäden im Dachbereich nicht ausgeschlossen werden können. Zudem weicht die tatsächliche Raumaufteilung von den historischen Bauakten ab; so wurde der Bodenraum im Dachgeschoss ohne dokumentierte Genehmigung zu einer Küche und einem Schlafzimmer ausgebaut. Aufgrund der hervorragenden Mikrolage in Oldenburg-Eversten und des Leerstands bietet das Objekt ein erhebliches Entwicklungspotenzial für erfahrene Sanierer, Bauträger oder handwerklich begabte Eigennutzer. Der festgesetzte Verkehrswert von 290.000,00 € reflektiert bereits den massiven Sanierungsbedarf. Investoren müssen jedoch erhebliche zusätzliche Liquidität für eine vollständige Kernsanierung sowie die energetische Ertüchtigung einplanen. Unter Berücksichtigung der Grundrissnachteile und des Sanierungsaufwands eignet sich das Objekt primär für wertschöpfungsorientierte Projektentwickler, die durch eine geschickte Neugestaltung des Grundrisses modernen Wohnraum schaffen können.